집을 담보로 맡기고 여생 동안 매달 노후 생활비를 받는 ‘주택연금 시대’가 열렸다. 주택금융공사는 지난 12일부터 국민. 신한. 우리. 하나. 기업은행과 농협. 삼성화재. 흥국생명 등 8개 금융회사 창구를 통해 주택연금을 판매하고 있다. 출시 첫날부터 800여건의 상담이 이뤄졌고 이튿날인 13일에도 500여건 가까운 문의가 이어져 열기를 더하고 있다. 노후생활의 한 대안으로 떠오른 주택연금의 구조와 지급액 등에 대해 알아본다.

■주택연금 설계는

사망확률·집값 상승률 등 감안

주택연금은 매년 주택가격 상승률 3.5%. 은행금리를 7.5%로 가정하고 가입자의 평균수명은 통계청의 2005년 여자의 국민생명표를 기준으로 해 만들어졌다.

만약 3억원짜리 집을 가지고 65세에 가입해 매달 86만원씩 받으면 이용자가 87세 때 집값과 대출 잔액이 같아진다.

즉 담보주택 가격이 연평균 3.5%씩 상승하고 대출 잔액이 평균 7.12%의 이자율로 증가하는 것으로 가정할 경우 23년이 경과한 87세 때면 집값과 대출금액이 같아진다.

가입자가 만약 100세까지 살거나 주택가격이 하락한다면 가입자는 이득을 보고 공사 측이 손해를 보는 경우가 발생되지만. 손실분을 따로 청구하지는 않는다.

지방에 소재한 노후 주택도 무조건 3.5%의 주택가격 상승률이 적용되는데. 이는 가입 주택의 지역별. 유형별. 기간별 주택가격 상승률 등에 차이를 두지않는 것이다.

주택연금의 실제 대출금리는 3개월 CD(양도성 예금증서) 유통수익률에 1.1%의 가산금리를 더한 약 6.15% 수준이다.

현재 은행권에서 우량 고객에게 제시하는 주택담보대출 금리의 가산금리 1.2~1.3%보다 조건이 좋은 편. 또 대출이자는 고객이 직접 현금으로 내는 것이 아니라 보증료와 함께 대출 원금에 가산돼 계약 종료시 대출금 회수에 적용되므로 중도에 갚을 필요는 없다.

연금 산정 이자율은 주택연금 대출기간에 적용하는 장기적인 변동금리의 평균값을 낸 것으로. 10년 만기 국고채의 평균 수익률에 2%포인트의 마진을 더해 정해졌다.

■연금 지급액은 어떻게 결정되나

연령·주택가격 높을 수록 많아

주택연금 수령액은 기본적으로 이용자(배우자 포함) 연령. 가입 당시의 금리 수준. 주택가격 등에 의해 결정된다.

결론부터 말하면 연령이 높을수록. 주택가격이 높을수록. 금리가 낮을수록 더 많이 받을 수 있다.

주택가격은 공신력 있는 기관이 제공하는 인터넷 시세 또는 외부 감정평가 법인이 평가한 정식 감정평가액을 기준으로 한다.

일반주택담보 대출처럼 LTV(담보인정비율)를 적용하거나 소액임차보증금을 차감하지 않고 주택가격의 100%가 인정된다.

주택연금 지급 방식은 종신 지급 방식과 종신 혼합 방식 등 2가지 형태로 운영된다.

종신 지급 방식은 생존하는 동안 일정한 금액을 매월 나누어 지급받는 방식을 말하고. 종신 혼합 방식은 종신 지급 방식과 함께 미리 일정 금액을 인출 한도로 설정하고 의료비 자녀교육비 등 긴급자금 필요시 수시 인출할 수 있는 방식이다.

인출 한도는 대출한도의 30% 이내에서 설정할 수 있다. 인출 한도를 설정하면 사용하지 않은 한도가 은행의 정기예금 금리 수준으로 점차 증가하는 유리한 점이 있다.

반면 인출 한도를 설정하는 만큼 본인이 주택연금으로 지급받을 월지급금은 감소하므로 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 바람직하다. 이용 도중에 지급 방식을 바꿀 수 없기 때문이다. 이문재기자 mjlee@knnews.co.kr