올해부터 1가구 3주택자 양도세 중과와 종합부동산세 등 각종 부동산 과세제도가 시행되는 데다가 최근엔 공시지가가 크게 상승하고 내년부터 부동산실거래가 신고가 도입될 예정이어서 부동산 부자들의 세금이 크게 늘어날 전망이다. 이에 따라 부동산 관련 세금의 절세 전략에 대한 관심도 높아지고 있다.

    1가구 3주택자의 경우 아직까지 주택을 처분하지 못했다면 양도차익 최소 주택부터 매도하는 것이 유리하고 종부세는 가구별이 아닌 인별 과세이기 때문에 배우자 증여 등의 방법으로 세금을 회피하거나 줄일 수 있다. 부동산 절세 방안을 알아본다.

    ◆토지, 6월 이전에 팔아라= 세율 변화가 없다면 취득세와 등록세는 공시지가 인상률 만큼 상승한다.

    올 들어 거래세율(취득세와 등록세율 합)이 5.8%에서 4.0%로 인하됐기 때문에 지난해와 비교할 때 모든 필지가 오르지는 않는다.

    공시지가 상승률이 높지 않으면 세금이 줄어든다. 공시지가 상승률이 45%를 넘는 땅은 지난해보다 거래세가 늘고 그 이하인 곳은 감소한다.

    그러나 올해 1~5월 말까지와 6월 이후를 비교하면 취득·등록세는 공시지가 상승률 만큼 오른다고 할 수 있다.

    토지를 매입할 경우 5월 말까지 마치는 것이 세금을 줄이는 길이다.

    다만 6월 전에 토지를 사면 올해 재산세 부과 대상에 포함되므로 종합부동산세 과세 여부와 세액도 고려해 어느 시점에 매입하는 게 유리한지 따져봐야 한다.

    양도소득세는 재산세와 마찬가지로 누진세율이 적용되므로 올해 공시지가가 26% 오른다는 것을 감안하면 큰 폭 상승할 수 있다. 따라서 개별공시지가가 확정되는 5월 말 이전에 토지를 팔면 양도세 부담을 줄일 수 있다.

    ◆양도세가 적은 것부터 처분= 1가구 1주택의 경우에만 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있지만 2채 있는 경우에는 양도소득세가 적게 나오는 것부터 먼저 양도하면 절세할 수 있다. 나중에 파는 집은 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 양도세가 많은 집을 나중에 파는게 유리한 것.

    ◆실제가액으로 양도소득세 신고= 실제 손해보고 팔았거나 양도차익이 거의 없는 경우에도 기준시가에 의해 계산하면 양도소득세가 제법 나오는 것을 종종 볼 수 있다.

    따라서 이런 경우에는 양도소득세를 실제가액으로 신고하면 절세할 수 있다.

    ◆부동산 종류별로 분산 보유= 종부세는 가구별이 아니라 개인별 소유 부동산을 합산해 주택의 경우 기준시가 9억원 이상. 나대지는 6억원 이상일 경우 과세하므로 배우자나 자녀에게 증여하면 세금을 피할 수 있다.

    하지만 증여할 경우 증여세 및 취·등록세 등을 부담해야 한다는 점을 감안해야 한다. 증여세율은 10~50%로 종부세율보다 훨씬 높은데다 기준시가의 50%를 기준으로 부과되는 종부세와 달리 시세를 기준으로 부과된다.

    다만 배우자에게 증여할 경우 10년 동안 증여한 금액중 3억원까지는(성년 자녀는 3천만원까지. 미성년 자녀 1천500만원까지) 증여세가 면제된다. 따라서 보통 배우자에게 3억원 이내에서 증여하는 것이 바람직하다.

    또 종부세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산 과세하기 때문에 ▲주택 기준시가 9억원 ▲나대지 공시지가 6억원 ▲사업용 토지 공시지가 40억원 이상이라는 부과기준을 피하도록 부동산 포트폴리오를 분산시키는 것이 바람직하다.

    ◆연중 2회 이상 양도하면 불리= 소유하고 있는 부동산을 한 해에 몽땅 양도하는 경우가 1년에 1개씩 나누어 양도하는 경우보다 세금 부담이 훨씬 크다.

    양도소득세율이 1년 단위로 계산되는 초과누진세율이기 때문에 1년에 여러 부동산에 대해 한꺼번에 과세되는 경우보다 1년에 1개씩 팔아 따로 과세되는 경우가 부담이 적은 것.

    또 양도소득기본공제(250만원)도 1년 단위로 가능하기 때문에 연중 중복 양도하면 불리해진다.

    ◆잔금 지급일 신중히 고려= 매매계약 체결시 잔금지급일이 정해지는데 이 일자가 매우 중요하다.

    계약서상 잔금지급일이 부동산의 양도시기가 되고 양도시기를 기준으로 양도소득세율. 장기보유특별공제. 감면세액. 과세표준 등 내야할 양도소득세액의 규모에 영향을 미치는 중요사항이 결정되기 때문이다.

이명용기자 mylee@knnews.co.kr