이명박 정부의 주택정책이 신도시 조성보다는 도심 아파트의 재건축을 통해 주택 공급을 늘리겠다는 구상 때문에 재건축 대상 아파트에 대한 관심이 다시 일고 있다. 서울 등 수도권을 중심으로 재건축 대상 아파트 가격이 상승 조짐을 보이고 있으며, 창원지역에서도 부동산 중개사무실에 문의가 잇따르는 등 관심이 쏠리고 있다.

특히 창원 성주 3차 아파트 단지 672가구 분양에서 1순위에 모두 마감, 아파트시장이 다시 살아나는 것 아니냐는 섣부른 전망도 나오고 있는 것이 사실이다.

그러나 창원지역에서는 용적률 상향 등은 사실상 법률 개정 없이는 어려워 기대 심리만으로 무턱대고 투자를 할 경우 주의가 요망된다는 지적이다.

▲이명박 당선자의 재건축 관련 주요 공약사항= 재건축 사업의 용적률을 30~50% 상향하는 것과 기반시설부담금과 임대주택 의무건설 초과이익환수제도 등 재건축 부담금을 초과이익환수금 제도로 통합 운영하는 것이다.

또 80%이상 공정 후 분양하는 후 분양제를 착공과 동시 분양제로 환원하는 것을 주요 골자로 하고 있다.

용적률은 서울시의 경우 도시관리계획상의 용적률(200~300%)보다 주거환경정비계획, 조례로 강화된 용적률 (150~250%)을 자치단체와 협의하여 완화시킨다는 계획이다.

▲용적율 상향조정 창원서 가능한가= 재건축의 가장 핵심적인 사안은 용적률인데 창원지역 대부분의 재건축 아파트 용적률은 제2종 전용주거지역으로 용적률 150%의 적용을 받는다.

용적률 150%로 재건축을 하게 되면 사실상 1대1 재건축밖에 되지 못해 대부분의 서민들이 살고 있는 저층 아파트단지의 재건축은 어려울 수밖에 없다.

실제로 가음정동 주공아파트의 재건축이 교착상태에 빠져 있는 것을 봐도 잘 알 수 있다.

시공사 선정과정에서 중단된 가음정동 재건축 사업도 결국 1대1 재건축으로 입주자들의 과중한 부담 때문이었다.

서울시 등은 도시관리상 허용 용적률보다 강화된 재건축 관련 규제를 조례의 개정 등으로 완화하는 것이 가능하다.

그러나 창원시의 경우 도시관리계획의 변경이나 관련 법률의 개정 없이는 용적률 완화 적용이 사실상 불가능하다.

현재 창원시의 재건축 아파트 단지의 용적률을 살펴보면 전체 84개 단지 가운데 65개 단지(1만9433가구)가 용적률 150%인 제2종 전용주거지역이다.

제2종 일반 주거지역과 제3종 일반 주거지역 단지는 각각 2개에 불과하고, 제3종 일반주거지역인 반송 주공 아파트의 경우 사업이 완료됐다.

따라서 현재의 상황으로서는 창원지역에서 반송아파트 단지처럼 인기를 끌 재건축 아파트는 없다는 것이 창원시의 입장이다.

또 재건축부담금제도의 통합 운영도 창원시와는 별 상관이 없는 제도다. 임대주책 의무건설은 수도권에 적용되는 제도고, 재건축 초과이익 환수제는 창원시의 재건축 용적률 규제로 실질적인 부담 대상 사업장이 없다.

정삼석 창신대 교수는 “재건축은 용적률 상향 조정의 기대심리로 투기대상이 되므로 일률적인 상향보다 도시가 부담할 수 있는 도시 기반시설, 즉 도로율, 상하수도 용량, 교육연구시설 규모, 도시환경 등을 고려해 용적률, 층수를 결정해야 한다”고 말했다. 김용대기자

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