신도시가 건설되면 주택가격이 안정될까?

정부가 수도권 부동산가격의 안정을 위해 추가로 신도시를 건설할 계획이라고 발표했다. 이는 주택 공급물량을 늘리겠다는 것인데 이로 인해 수도권 부동산가격이 들썩이고 있다.

주택가격은 기본적으로 수요-공급의 원리에 의해서 결정되기 때문에 공급이 증가하면 가격은 하락할 수밖에 없다. 다만 주택이라는 재화가 다른 재화와는 확연히 구분되는 특성을 지니고 있다는 점을 놓쳐서는 안된다.

신도시 건설이 주택가격에 어떤 영향을 줄 것인가는 주택이라는 재화의 특성과 연관지어 살펴보아야 한다.

첫째. 주택은 일반적인 재화와 달리 내구성이 강한 재화이고 공급에 긴 시간이 소요되는 성격을 지니고 있다. 따라서 신도시 건설계획이 발표되었지만 실제로 주택이 완성되어 공급되기까지는 많은 시간이 소요된다. 즉 신도시를 통한 주택의 공급증가가 주택가격에 실제로 영향을 미치는 시점은 신도시가 완성될 미래이다.

둘째. 주택도 일반 재화처럼 사용을 통해 효용을 얻고. 다른 내구재처럼 감가상각되지만. 대부분의 경우 토지부분의 가격상승에 따른 가격상승분이 감가상각분을 상회한다. 따라서 토지의 기대가격 상승률이 주택가격 결정의 중요한 요인으로 작용하게 된다. 신도시 건설은 해당지역 토지에 대한 수요를 늘릴 것이 분명하기 때문에 해당지역 및 인근지역의 토지가격 상승기대를 자극하고 그 결과 오히려 주택가격을 상승시킬 수도 있다.

셋째. 주택은 다른 재화와는 달리 지리적인 공간으로 제한된다는 사실이다. 따라서 같은 규격과 품질의 주택이라도 주위여건(자연환경. 학군. 도심과 쇼핑센터에의 접근성. 교통편의 등)에 따라 가격이 다르다. 결국 각각의 주택은 개별적인 재화라고 볼 수도 있다. 따라서 신도시 건설로 많은 주택이 공급되더라도 기존 주택에 대한 수요를 대체하지 못할 경우 당초 목적대로 주택가격을 안정시키지 못할 수도 있다.