재건축- 시공사 브랜드 지명도 높은 곳 유리

재개발- 지분 매입시 투자가치 요소 살펴야

 경남지역에도 지금 한창 재건축 재개발이 진행되고 있고 또한 계획중에 있다. 그러면 과연 이러한 재건축 재개발은 어떻게 구분하는지 그리고 향후 투자시 고려해야할 사항을 알아 본다.

　▲ 재건축 투자 시 고려할 사항

재건축은 노후화 된 아파트 건물을 철거하고 새로이 고층 아파트를 건축하는 것으로, 낮은 용적률인 아파트는 재건축으로 용적률이 높아져 보유 평수보다 넓은 평형의 새 아파트를 분양받을 수 있는 장점이 있다. 재건축 투자시 고려해야 할 사항은 첫째, 시공사의 브랜드 지명도가 높은 곳이 유리하다. 브랜드 파워가 있는 시공사를 선정한 재건축 단지일수록 프리미엄이 높다는 것은 이제 상식이 됐다. 조합원 입장에서 보면 지명도 있는 건설업체가 시공을 맡아야 거래가가 상승하고 입주 후 프리미엄 형성에도 유리하며 사업추진이 신속하게 이뤄져 이익이 많이 발생한다

둘째, 기반시설이 잘 갖춰진 아파트를 잡아라. 고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 입지 심의, 건축심의를 통과하기 어렵기 때문이다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다. 이때 조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중된다. 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택해야 한다.

셋째, 재건축 계획이 현실적인지 살펴봐라. 재건축 계획이 건설교통부나 시의 정책과 다르게 잡혀있는 경우가 있다. 예를 들어 시는 용적률을 250%로 잡고 있는데 재건축 계획은 300%이상으로 과다하게 책정되었다면 조합원 부담금이 훨씬 늘어날 것은 자명하다. 시공사가 터무니없는 조건을 내건 경우도 유의해야 한다.

　▲ 재개발 투자 시 고려할 사항

재개발사업이란 노후, 불량주택(단독, 공동주택)을 도시 및 주거환경정비법(2003.07시행)에서 정한 절차에 따라 철거하고, 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권을 확보한 건설업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업을 말한다.

재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 이러한 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다.  이종훈기자 leejh@knnews.co.kr 도움말= 경남은행 회원동 지점 이재덕 PB팀장