조용인(창원대 금융학부 겸임교수)

요즘 시중 경기가 좋지 않아 상가 토지 주택 공장 전 답 등 경매에 나오는 물건이 많아 경매에 관심이 높아지고 있다. 오늘은 경매투자시 유의할 점에 대해 알아보자.

첫째. 경매물건은 반드시 현장조사가 필요하다. 감정평가서의 금액을 절대적으로 신뢰하고 감정가의 몇 퍼센트에 의해서 경매에 입찰하는 경우가 있는데 반드시 주변 공인중개사 사무실 등을 방문하여 현 거래시세. 임대시의 임대보증금 수준 등을 면밀히 파악하고. 주중 주말 등의 여러차례 방문이 필요하며 세입자의 별도시설 여부 등을 면밀히 검토하고 가급적 전문가와 동행하는 것이 좋다.

둘째. 현재 개발 정도 및 향후 개발 가능성을 잘 검토해야 한다. 현 가격수준에만 포커스를 맞출 것이 아니라 해당물건이 가격 상승 지역인지. 보합 지역인지. 가격이 지속적으로 하락하는 지역인지를 파악해야 하며. 토지이용계획상의 용도지역 및 도로망 개설여부. 향후 개발가능성 및 주변수준 등을 잘 살펴볼 필요가 있으며 상가나 주택의 경우 주변 여건이 많은 좌우를 하게 되므로 학군. 공원. 마트. 인구유입 수준 및 생활수준. 소득수준 등을 동시에 살펴볼 필요가 있다.

셋째. 완벽한 권리 분석이 필요하다. 감정가에 비해 현저하게 낮은 가격에도 계속 유찰되는 물건은 권리상 하자가 있는 경우가 많거나 시세와 감정가의 괴리. 향후 사용 용도의 불분명. 그 지역의 슬럼화의 경우가 있고 해당물건의 선순위 용익물건. 가등기. 가처분. 대항력있는 임차인. 유치권. 예고등기 등이 있는 물건 및 타인 소유의 물건이 존재하거나 분묘 등이 있을 경우에는 보다 정밀한 권리분석 및 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

넷째. 농지 등을 경매받을 시에는 농지취득 자격증명이 필요하다. 농지 등을 경매로 받을시에는 농지취득 자격증명이 필요한 바 본인이 농지취득을 할 수 있는 자격자인지를 사전에 잘 검토하여 경매에 임해야 하며 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당할 수 있으므로 이점도 각별히 주의해야 한다. 단 지목상에 농지라도 대지나 도로 등으로 현황이 농지가 아님을 증명시에는 농지자격 취득증명서 제출이 없더라도 정상적으로 취득이 가능하다.

다섯째. 치밀한 자금계획 수립이 필요하다. 낙찰이후 통상 1개월 이내에 낙찰잔금 등을 납부해야 하므로 철저한 자금계획 수립이 필수적이다. 낙찰잔금 이외에 등록세. 취득세. 등기비용. 명도비용 등도 고려한 자금계획이 필요하다.