김남식 창원전문대학 교수

  토지문제는 현재 한국경제가 직면하고 있는 최대 과제들 중 하나일 것이다. 주택과 달리 토지는 양면성을 지니고 있다. 한편으로 토지는 모든 재화와 용역생산에 필수적인 생산요소이며. 다른 한편으로는 개인의 자산증식수단이 되는 것이다. 이 양면성에 의해 토지에 관련되는 시장으로는 토지임대차시장과 자산으로서 토지시장이 존재하는 것이다. 또한 토지의 양면성에 상응하여 토지는 그 소유자에게 소득이득과 자본이득을 동시에 제공한다. 즉 자본이득을 획득하기 위하여 토지를 거래하는 행위를 우리는 흔히 ‘투기’라 한다.

  일반적으로 자산보유 형태의 선택은 자본이득을 얻기 위한 투기와 소득이득을 얻기 위한 투자를 반드시 구별할 수 있는 것은 아니며. 흔히 투기꾼은 동시에 토지의 이용자이기도 하다. 목축업자. 조경업자. 농부 등은 토지의 생산적 이용자이자 동시에 잠재적 투기꾼이며. 자가주택 소유자도 잠재적인 투기꾼이 될 수 있다.

  하지만 경제학적 관점에서 볼 때 합리적인 완전경쟁시장에서의 투기행위가 거품을 유발하는 직접적인 동기가 되는 것이 아니다. 그러나 비합리적인 불완전경쟁을 가정하면 투기가 거품 발생의 원인이 되는 것이다.

  한국 토지시장에서 거품가격의 발생은 급속한 공업화와 도시화의 진전과 그 과정에서의 사회간접자본건설을 위한 대규모적인 공공개발투자와 밀접히 연관되어 있다고 볼 수 있다.

  ‘거품’은 우선 합리적 거품과 비합리적 거품으로 나눌 수 있다. 합리적 거품은 경제주체의 합리적 행동과 시장의 효율성을 전제로 하더라도 존재할 수 있는 거품을 의미한다. 따라서 정부에서도 현재 부동산시장을 거품론에 입각한 정책구상을 펼칠게 아니라 거품에 대한 존재 여부에 대한 검증과 모형설정 후의 판단하에 결과를 산출하는 방안을 검토해야 할 것이다.

  그간 토지가격이 빠르게 상승하여 왔고 앞으로도 지가상승이 불가피할 것으로 보이며. 토지 소유구조 또한 지나친 편중현상을 보이고 있다.
따라서 토지시장은 개발이익환수 수단으로서 조세제도의 확립과 현재의 경직적인 개발 및 이용에 대한 규제를 합리화해 가고 개발주체를 다양화함으로써 토지 공급이 수요 증가를 따라가지 못하는 문제를 해결할 수 있을 것이다.