조용인<창원대 금융보험학과 겸임 부교수>

  한국기업의 중국 진출이 활발해지면서 중국 부동산투자에 대한 관심이 높다. 중국 부동산투자시 주의점에 대하여 알아보자. 첫째. 법률과 제도의 차이에 대한 충분한 이해가 선행되어야 한다. 한국은 자본주의 체제이지만 중국은 개방정책을 취하고 있지만 제도적으로 사회주의 국가이므로 개인의 토지소유권은 인정하지 않고 토지이용권만 거래가 가능하므로 중국의 법체제와 관습에 대한 충분한 이해와 전문가의 도움이 필요하다. 외국인의 토지사용권에 대한 거래행위는 필요시 중앙정부나 지방정부의 승인과 공증이 이루어져야만 가능하므로 이점에 특히 주의해야 한다.

  다음으로는 투자원리금. 배당금에 대한 해외송금에 관한 규정의 충분한 이해가 필요하다.
  한국과 중국의 한·중 투자보장협정 제8조에 의거하여 외환송금이 가능하지만 실질적인 실무에서는 해외송금에 대한 규제와 절차가 복잡하여 거액의 해외송금시에는 정부당국의 승인등이 따르므로 이점에 대한 충분한 대비가 필요하며 홍콩에 지주회사를 설립하여 중국에 투자함으로써 세제상의 혜택과 송금편의 등을 도모할 필요가 있다.

  또한 외국인이 중국으로 반입하는 외화현금을 개설할 때에는 반드시 실명거래를 규정하고 있으며, 5천달러 이상인 경우에는 외화현금반입신고서 또는 외화현금인출증빙서류를 제출하도록 규정하고 있어 국내 외환거래보다 절차나 규제가 엄격하다는 사실을 인지할 필요가 있다. 매매자가 실질소유자인지 반드시 확인해야 된다.

  중국의 매매관습과 대출제도에 대한 이해도 필요하다. 통상 중국은 잔금지급후 등기이전보다 계약금을 지급하고 등기이전을 한후 또는 주택인도 후 분할 납부하는 방법을 사용하므로 계약금을 지급후 매매계약서를 작성하여 공증하여 등기이전 후 잔금을 지급하는 것이 안전한 거래가 될 수 있다. 주택가의 약 70%를 장기모기지론으로 대출받을수 있으며 거래가의 70%가 아니라 은행감정가의 70%수준으로 실거래가의 50~60%수준의 장기모기지론을 받을수 있으나 외국인은 대출제한이 있는 경우가 있어 대출가능여부도 꼭 짚어볼 사항이다.

  마지막으로 중국의 토지세금에 대한 정확한 지식이 필요하다.
  중국은 부동산 개발사업에 대한 인·허가가 까다롭고 세금 또한 중과되며 토지취득시 경지점용세를 부과하고 있고 상속이나 증여세에 대한 과세체계가 정비되어 있지 않다. 보유시 납부하는 세금은 도시토지사용세. 도시부동산세. 도시유지건설세 등이 부과되며 외자기업은 여러가지 세제혜택을 부과하고 있고 또한 중국 기업과의 역차별과세도 부과하고 있으므로 감세부분과 중국 기업 세제혜택을 이용한 합작투자 형태로의 진출도고려해볼만 하다.