김광열<한국토지공사 경남지역본부 고객지원팀장>

  농경사회에서 근대 산업사회를 거쳐 21세기 디지털 정보화 사회로 발전하면서도 우리들 인식의 지평선을 과거 농경사회의 틀에 머물게 하고 있는 것이 있으니 바로 토지소유관념이다.

  내 땅. 나만의 주거공간을 소유하고자 하는 것은 인간의 기본적인 속성이라고 볼 수 있겠지만 토지자원의 본질적 특성인 부증성(희소성)으로 인하여 이를 소유하고 있는 사람은 한정될 수밖에 없다.

  특히 우리나라의 경우 땅에 대한 전통적인 소유관념과 맞물려 애착이 강한 편이며 이는 ‘조상 대대로 물려받은 땅’. ‘문전옥답’. ‘그 땅이 어떤 땅인데!’ 등 여러 가지 일상의 표현에서도 쉽게 드러난다.

  그렇다면 개별토지의 객관적 가치평가는 어떻게 이루어지는가? 가장 대표적인 기준은 매년 산정되는 ‘개별공시지가’다. ‘부동산가격공시및토지등의평가에 관한 법률’에 따라 매년 산정. 공시되는 개별공시지가는 개별 토지가치의 화폐적 표현으로 국세. 지방세 등의 부과 및 공공사업 시행시 손실보상평가 기준으로 활용되고 있다. 토지소유자는 공시지가 결정. 공고 이후 이의신청할 수도 있다.

  그런데 여기서 문제되는 것은 “공시지가가 개별 토지의 객관적 가치를 얼마만큼 충분하고 적절히 반영하고 있는가?” 하는 것이다. 아울러 국가 등이 시행하는 공공사업에 편입되어 보상대상이 된 토지의 경우 보상가액 산정의 기준이 되는 표준지공시지가가 과연 얼마만큼의 적실성(適實性)을 담보하고 있느냐 하는 것은 더욱 더 중요하다.

  통상적으로 국가 등이 공공사업시행 시 편입토지소유자와 보상가액을 둘러싸고 벌이는 갈등은 어제 오늘의 일이 아니다. 그 원인이 어디에 있는가?

  첫째. 공시지가의 시가 반영도가 낮다는 것이다. 2005년 기준 건교부에서 발표한 자료에 따르면 반영도가 91%까지 이르렀다고 하였지만 아직도 지역별. 지목별로 그 편차가 상존하고 있다. 따라서 조세저항을 최소화하며 단계적으로 반영률을 높여나가야 할 것이다.

  둘째로 보상을 위한 감정평가 시 기타요인 보정 및 개발이익 등의 과다반영으로 가격왜곡이 발생한다는 것이다. 감정평가사의 부적절한 선례인용 및 토지소유자 추천 감정평가업체의 민원을 의식한 선심성 평가도 갈등을 유발하는 주된 원인이다.

  다행히 최근 입법예고된 토지보상법시행규칙 개정안에서 감정평가 시 최고평가액의 최저평가액 초과 허용범위를 현행 130%에서 110%로 하향 규정함으로써 감정평가의 신뢰성을 높일 수 있게 되었다.