땅값 결정 요인으로 가장 중요한 것은 위치이다. 어디에 위치하느냐에 따라서 가격이 달라진다.

    그런데 이 위치가 다른 요인으로 인하여 변할 수 있다는 점이 부동산 투자에서 매우 중요하다. 즉 부동산의 지리적 위치는 불변이지만 인문적 위치는 변화하고 있다.

    1차 산업의 중추를 이루던 농경지가 2차 산업의 공장지대로 변화하거나 야산이 골프장으로 변화하는 것이 그 예이다. 새로운 산업이 발달하거나 인구이동으로 땅에 대한 새로운 수요가 생기면 인문적 환경이 바뀐다.

    땅의 인문적 위치 변화를 미리 예측하여 투자하면 큰 수익을 올릴 수 있다. 이러한 인문적 위치의 변화는 정부의 개발계획을 보아서 예측할 수도 있다. 정부의 개발계획이 발표되는 단계에서 금방 가격에 반영되지 않고 시차를 두고 반영되므로 한발 빠른 투자를 하면 이득을 볼 수 있다.

    또 패러다임의 변화에 민감하게 반응하여야 한다. 주거용 아파트의 경우 최근 조망권을 중요시한다든가. 쉽게 접근할 수 있는 바다와 공원이 더 중요한 것으로 패러다임이 변하고 있다. 패러다임 변화를 빨리 감지하기 위해서는 광범위한 인적 네트워크와 지속적인 학습이 요구된다.

    상업용지도 이제는 쾌적하고 편리한 환경을 갖추어야 한다. 주차하기 어려운 도심지의 어지러운 상권보다는 외곽으로 연결된 지역에 위치하면서도 접근성도 갖춘 상업공간이 인기를 끌 것이다. 미국과 유럽에서는 이미 도시 외곽지역의 쾌적한 공간에 상업지역이 발전하고 있다.

    물류시설 및 공장과 같은 산업용지도 예외는 아니다. 21세기 지식집약적인 산업의 발전으로 첨단산업이 경쟁력을 갖고 있으므로 주거의 쾌적성과 편리성이 이곳까지 확산될 것으로 보인다. 산업용지가 상업용지와 다른 점은 동일업종이나 계열업종끼리 집단화하는 성격이 있다는 점이다. 집단화하면 기반시설에 대한 부대비용이나 인적 자원. 원재료시장과 판매시장에 접근하기가 쉬워진다.

    특히 최근의 대기업과 협력기업간 관계가 더 밀접하여짐에 따라 대기업 주위로 협력기업이 몰리는 현상이 두드러지고 있다. 이러한 현상은 대기업이 중간재 재고를 갖기를 원하지 않아 협력기업은 대기업이 주문하면 즉시 중간재를 공급하여야 한다. 협력기업은 대기업과 교통시간이 가까운 곳에 위치할 필요가 생겼다. 지리적으로는 가까우나 만성적인 교통체증으로 도로에서 밀리는 시간이 많으면 협력기업 입지로는 좋지 않다.

<박세운 창원대 경영학과 교수·경영경제연구소장>