전반적인 내수경기 침체와 함께 움츠러든 부동산시장이 쉽사리 활기를 띠지 않을 전망이다.
    특히 올해부터 정부의 10·29대책 이후 각종 후속정책이 잇따라 시행되면서 이전처럼 투자의 틈새를 찾기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

    하지만 도내에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요변수들을 잘 살펴서 투자에 활용하면 오히려 좋은 기회가 될 수도 있다. 
    올 도내 부동산시장에 영향을 미칠 변수요인들을 살펴본다.

    ◆신항만 개장 및 경제자유구역 개발 = 내년 1월1일 3개선석을 시작으로 2007년 3개선석 등 신항만의 본격 개장에 따른 인구유입 등으로 인근에 위치한 장유와 진해지역의 아파트 매매 및 전세시장에 영향이 예상된다. 이와 함께 올 5월 경마장 개장과 올말까지 지사과학단지준공 등 경제자유구역도 본격 개발되면서 주변의 토지시장도 꿈틀거릴 것으로 보인다.

    ◆역전세난 = 지난해에 이어 장유지역엔 대동 앙코르 피렌체와 대우 푸르지오 2~8차 등 중·대형평형위주의 아파트가 연이어 입주하고 진해지역도 풍호동의 한림리츠빌을 비롯 용원의 일신 ‘님’과 새롬성원의 ‘코아루’ 등도 새로운 둥지를 튼다. 창원엔 성주동 ‘유니온빌리지’와 중동 ‘피렌체’가. 마산엔 코오롱 하늘채2차와 한일4차 아파트 등도 입주가 예정되어 있다.
    이에 따라 현재 장유 등 일부 지역에서 나타나고 있는 역전세난이 주변지역으로 급속히 확산되면서 더욱 심화될 것으로 보인다.

    ◆미분양 물량해소여부= 지난해 도내의 미분양물량은 IMF이후 최대를 기록하는 등 심각한 양상을 보이고 있다. 특히 준공후 미분양도 급격히 늘어나면서 건설업체들의 자금회전에도 걸림돌이 되고 있다. 이같은 미분양물량이 올해에도 해소되지 않으면 주택업체들의 신규분양을 어렵게 하면서 주택경기의 침체가 예상되는 반면 내집 마련을 준비하는 이들에겐 오히려 기회가 될수도 있다.

    ◆분양가 상승 지속여부= 지난해엔 창원에 이어 진해. 마산. 밀양 등지의 분양가가 급격히 상승하면서 평균 500만원대를 넘어선 것을 비롯 창원·마산지역은 700만원대에 완전히 근접했다. 올해도 반송1단지의 일반분양가가 반송2단지보다 높아질 것이 확실시되면서 700만원대를 넘어서면서 다른 시·군에도 어떤 결과가 나올지 주목된다. 문제는 분양가가 상승하면서 기존의 주변아파트 가격도 동반 상승시키고 있다는 것이다.

    ◆기업도시유치= 대안도시가 충청권 부동산 시장의 최대 변수라면 지방 도시는 기업도시 개발이 변수로 작용할 것으로 관측된다. 기업도시 규모가 최소 100만평에서 최대 3천만평에 달하고 주변지역에 미치는 영향이 크기 때문이다.
    올 3월 중순에 기업도시 시범사업지 2~4곳이 선정돼 8월에 지정될 전망이다. 개발이익환수비율이 당초(70%)보다 낮은 25%(1등급지)로 결정됐고 지방자치단체와 공동으로 시행할 경우 토지수용권도 주기 때문에 관심을 보이는 기업이 늘어나고 있다.
    현재 도내에서 기업도시후보로 거론되는 지역은 사천과 장유주변 등이다.

    ◆장유율하신도시 분양 = 지난해 공공택지가 분양된 장유 율하지역에 신규아파트 공급여부가 관심사다. 장유지역의 아파트시장엔 물량증가에 따라 악재로 작용하는 반면 주변의 토지시장 등엔 개발기대로 상승이 예상된다. 올 하반기이후로 아파트공급이 가능하지만 현재 장유지역에 미분양물량이 많아 실제론 내년으로 넘길 것으로 보인다. 신항만 및 경제자유구역개발 속도와 이곳과 연결되는 각종 도로의 개통시점 등이 변수가 될 전망이다.

    ◆농지법 개정 영향 = 7월부터 도시민들도 사실상 농지를 무제한 소유할 수 있는 방향으로 농지법이 개정돼 호재가 있는 지역이라면 투자해 볼 만하다.
    개정안에 따르면 도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있다. 농지는 종합부동산세 대상에서도 제외돼 보유세 부담을 덜 수 있다.

    ◆부동산 세제개편 = 올해는 취득세ㆍ등록세. 재산세. 종합부동산세. 양도세 등 부동산 관련 세제가 송두리째 바뀐다.
    우선 취득ㆍ등록세는 세율(등록세)이 1~1.5% 인하되지만 과표가 지방세과세시가표준액(시세의 30~40%)에서 기준시가와 고시가격(시세의 70~80%)으로 바뀌기 때문에 주택 거래세가 오르는 곳이 많다.
    재산세와 종합부동산세 또한 시세를 반영한 건물과표와 국세청 기준시가가 과표가 되기 때문에 지난해보다 최대 1.5배 가량 부담이 는다. 기준시가 9억원 이상의 아파트와 6억원 이상의 나대지를 소유한 사람에게는 종합부동산세가 부과된다.
    양도세의 경우 아파트는 별다른 변동이 없지만 단독주택은 주택가격 공시제도 도입으로 인해 부담이 늘어나는 곳이 적지 않을 것으로 보인다.

이명용기자 mylee@knnews.co.kr