부동산은 현재가치와 미래가치의 반영 시점에 따라 가격이 변화된다. 남보다 먼저 부동산 가치를 발견하고 선점해 투자한 뒤 그 가치가 실현될 때까지 인내를 가지고 기다려야 한다. 이 선구안이 부동산 투자수익을 좌우한다. 이러한 미반영 가치를 평가하고 가치 실현 시기의 수익을 예상해 투자 여부를 결정해야 한다.

    부동산 가치는 악재의 해소와 호재의 생성으로 상승한다. 이 요소들은 가격 결정 요소라는 면에서는 동일하지만 그 소재의 발표 시점과 완료 시점에 따라 각기 다른 형태로 나타난다.

    (1)도로 및 철도의 신설 및 확장에 따른 가격 반영

    지역개발과 도시 기반시설 확충을 위한 도로 및 철도 신설 계획의 효과는 건설계획 발표와 함께 지역 부동산 가격을 20~30% 상승시킨다. 이후 착공 시기에 30%. 공사 완공 직전 30%. 완공 후 10~20%를 상승시킨다.

    부동산 투자에서 최상의 수익을 올리기 위해서는 계획 발표 전후에 매입해 공사 완료 후 매도하는 것이다. 다만 지방정부의 재정과 중앙정부의 지원 시기에 따라 착공 시기가 지연될 수 있음에 주의해야 한다. 일부 선심성 공약은 계획 자체가 변경되는 일도 있다. 따라서 부동산 투자 초보자는 착공 시점 이후 투자하는 안전한 방법도 생각해 보아야 한다.

    또한 철도 노선이나 역이 확정되지 않았을 경우 그에 따른 투자 위험이 커진다. 명확한 발표 및 착공 시점에 투자를 결정하는 것도 초기 투자의 위험을 줄이는 방법이다.

    지역개발 정보는 중앙정부가 5년에 한 번씩 발표하는 국토종합개발계획과 지방정부의 지역개발 계획에서 얻을 수 있다. 언론과 인터넷을 통해 이를 수시로 확인하고 예산에 반영돼 집행되는 시점을 확인할 필요가 있다.

    (2)혐오 및 기피시설의 이전에 따른 가치 반영

    1970~1980년대 이후 도시 외곽에 위치했던 혐오시설이 도시의 확장 및 주택 단지의 확장으로 주거지와 혼재하는 상황으로 변했다. 이는 지역 부동산 가격을 묶는 요인이 됐다.

    이러한 혐오 및 기피시설로는 중소형 생산시설. 차량 정비업소. 소형 공작물 제작업소. 밀집 지역 쓰레기 소각장 및 매립장. 장례식장. 고압 송배전시설물. 대형 농축산 유통시설. 기타 악취발생시설 등이 있다. 이러한 서설물의 이전과 폐쇄가 예정된 지역은 계획이나 이전 초기단계에는 별다른 변화가 없으나 이전된 뒤에 가격이 오른다.

(박세운 창원대 경영학과 교수·경영경제연구소장)