아파트-가격 높아도 인기 지역으로

토지-중장기적 관점으로 투자를

상가-도심보다 단지내 상가 안전

  경기침체와 함께 최근 주택가격의 하락세가 나타나면서 부동산정책에 변화의 조짐이 보이고 있다.

  그동안 과열된 주택시장을 안정시키기 위해서 일률적으로 펼쳐온 투기지역. 투기과열지구. 주택거래신고제. 분양가 원가공개와 원가연동제 실시 등 규제위주의 정책들이 시장환경변화에 따라 차별화 방안이 제시되고 있다.

  분양시장도 그동안 공급자 위주에서 각종 투기억제책의 시행으로 실수요자 위주로 바뀌고 있고 부동산으로 얻는 불로소득을 근절하기 위해 재개발이익환수제와 종합소득세 도입 등 제도적 장치가 마련되고 있다.

  부동산중개업소를 통한 부동산 실거래가 신고제도의 도입과 주택거래신고지역의 신고가격 산정 프로그램 본격 도입으로 부동산거래도 투명화가 예상되고 있다.

  이처럼 부동산시장에도 경제적. 정책적으로 많은 변화를 예고하고 있어 부동산투자에도 새로운 관점이 필요한 시점이다. 동의대학교 재무부동산학과 강정규교수의 도움으로 부동산의 분야별 투자전략을 알아본다.

  ◆아파트 = 정부가 집값만은 잡겠다는 의지가 확고하다는 생각을 가지고 있고 집값이 또다시 상승하면 규제정책들이 가동될 것이기 때문에 이제는 주택으로 이익을 얻게된다는 생각은 버려야 한다.

  특히 2채 이상의 주택소유자에게는 보유세 강화와 더불어 종합부동산세가 중과된다. 따라서 지금과 같은 아파트가격 침체기는 내 집을 갈아탈 수 있는 절호의 기회로 삼는 전략이 필요하다. 아파트 가격 활황기에 갈아타기를 하면 상당한 위험이 따르기 때문에 지금과 같은 시장환경이 최적이다.

  이때 비인기 주거지역에 있다면 인기 주거지역으로 갈아타야 한다. 삶의 질을 추구하는 이들이 늘면서 인기 주거지역과 비인기 주거지역의 가격 차별화는 앞으로 더욱 심해질 것으로 예상된다.

  둘째. 중소형 평형 거주자는 중대형 평형으로 신규분양을 받거나 갈아타야 한다. 집값 상승기 때가 도래하면 중소형 평형보다 중대형 평형의 가격 상승률이 높은게 일반적이다.

  이때 반경 500m 이내에 지하철을 끼고 있는 역세권인지. 산 공원 바다를 끼고 있는 친환경적인 단지인지. 쇼핑·레저생활을 즐길 수 있는 시설이 확보된 아파트. 인지도 높은 브랜드 아파트인지 등을 반드시 고려해야 한다.

  셋째. 내년 상반기 분양원가 공개와 원가연동제가 시행되면 중소형 아파트의 분양가는 떨어질 것으로 예상되지만 중대형 아파트는 원가공개와 원가연동제 시행에서 제외되고 원자재값 상승과 고급화 추세에 힘입어 분양가는 지속적으로 상승할 것으로 보인다.

  넷째. 리모델링이 가능한 아파트 단지를 주목하라. 재건축 관련법의 강화로 재건축의 추진이 더욱 늦어지거나 재건축을 포기하는 아파트들이 속출하고 있다. 이 때 대안이 될 수 있는 것이 바로 리모델링이다. 특히 전형적인 인기주거지역이면서 노후화로 주변 신규아파트와 비교해서 가격이 낮은 중층 아파트단지가 좋을 듯하다. 창원지역의 반림동. 사파동. 상남동 등이 주목받고 있다.

  무작정 바닥에서 아파트를 구입하거나 분양받겠다는 생각을 가지고 있으나 바닥을 알기는 쉽지 않다. 바닥을 기다리는게 위험하다는 것은 매입 타이밍을 놓칠 가능성이 높아서다.

  ◆토지 = 지난해의 10·29대책과 투기과열지구 확대 등 정부의 부동산 시장 안정대책이 주로 주택시장에 맞춰지면서 규제가 다소 덜한 토지시장으로 자금이 움직이고 있다.

  따라서 지역개발이 활성화되고 있는 지역을 중심으로 관심을 가질 필요가 있다. 확실한 개발계획이 없는 지역에 묻지마 투기 형태로 단기매매차익을 노리고 토지에 투자하는 것은 피해야 할 것이다. 다른 부동산투자 종목에 비해 가장 환금성이 떨어지는 상품이 토지이기 때문이다.

  특히 기획부동산회사의 확정되지 않은 조잡한 개발계획을 통한 농림지역내의 농업진흥지역 농지(절대농지)나 임야 등의 투자는 더욱 신중을 기해야 한다.

  따라서 토지시장에 대한 접근은 단기차익을 노리기보다는 중장기적인 투자관점에서 적정수익을 고려해 안전성을 기하는 측면에서 바라보아야 할 것이다.

  내년에도 저성장 추세가 지속되면서 경기회복이 불투명하기 때문에 자기부담능력을 초과해서 과다한 대출을 통한 투자는 면밀한 자금계획과 이용계획이 뒤따라야 한다.

  ◆상가 = 상가는 경기에 민감한 상품으로서 경기회복세의 여부가 관건이다. 다만 상가시설의 공급이 포화상태에 이른 도심의 상가는 투자에 유의해야 한다.

  그러나 500가구 이상이면서 구매력이 높은 중소형 아파트가 단지 총 가구수의 70~80%를 차지하는 역세권 아파트 단지내 상가는 어느 정도의 상권이 보장되기 때문에 안정적인 수익을 원하는 투자가들에게 관심을 끌 것으로 보인다.

  또 사업성이 불투명한 상태에서 상가가 분양되거나 허위·과장광고. 분양대금 유용으로 인한 피해를 예방하기 위해서는 분양면적 3천㎡(약 910평) 이상의 상가. 오피스텔. 쇼핑센터 등의 분양사업자는 골조공사의 3분의 2 이상을 마친뒤 대지소유권을 확보하고 시·군·구에 분양신고를 하며. 분양도 공개모집·공개추첨을 통해 하도록 한 ‘건축물의 분양에 관한 법’이 시행된 이후 분양을 받는 것도 투자전략일 수 있다. 이명용기자 ee@knnews.co.kr (자문:동의대 재무부동산학과 강정규 교수)