[부동산 따라잡기] 분양원가 공개와 아파트가격
- 기사입력 : 2004-08-17 00:00:00
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- 요즘 상승하는 아파트 가격을 잡기 위한 분양원가 공개에 대하여 논란이
많다. 오늘은 분양원가 공개의 실효성을 아파트 가격 결정요소 측면에서 검
토해 보기로 하자. 아파트 분양원가에는 토지대, 공사비, 설계, 감리비와
같은 시행비용과 분양관련 모델하우스, 홍보비, 금융비용 등이 있다. 위의
비용요소가 투명할 때 진정한 분양원가 공개가 가능하다.
첫째, 토지대이다. 토지개발공사 등에서 공개적으로 입찰 또는 추점하는
경우에는 토지가격 공개가 가능하다. 그러나 사업자가 수개 또는 수십개 필
지의 토지를 일반 매수할 경우에는 일반적인 시세의 토지가가 적용되는 것
이 아니다. 지주의 개별가격을 충촉시켜야만 매수할 수 있으므로 토지가격
이 일반시세보다 많게는 5∼10배까지 적용되는 경우도 있다. 매입토지 위
에 주택이나 상업용 건물이 있으면 토지만 매입하는 것이 아니고 해당 토
지 위의 건물가격 및 이주비, 영업권 보상이 같이 되어야 하므로 토지가격
보다 이주비, 영업권보상비용이 더 많이 소요된다.
그래서 대단지 아파트 부지를 확보하기 위해서 토지단가가 대폭 상승하
게 되는 경우가 많다. 이 때 지주와 아파트시행자가 매매 금액을 사실대로
신고하면 원가공개가 가능하나 세금상의 이유로 낮추어서 신고하는 것이 통
례이므로 아파트 시행자의 매수원가와 관공서 신고가격에 많은 차이가 발생
한다. 원가공개시 지주에게 세금부담이 무거워 이것이 비용상승요인이 된
다.
둘째, 인허가 및 사업승인비용이다. 아파트사업승인을 받기 위해서는 필
요에 따라 교통영향평가, 지구단위계획, 아파트사업승인 등의 절차가 있어
소요시간이 장기간 걸리고 복잡해 비용상승 요인이 된다. 불필요한 규제
및 절차를 간소화해야만 분양원가를 줄일 수 있다.
셋째, 공사비이다. 아파트 공사비용은 마감수준에 따라 차이가 나지만 일
반적으로 대형 시공사 공사비는 평당 280∼300만원 수준이다. 이때 지하주
차장 면적이 클수록 공사비는 증가한다. 같은 품질의 아파트라도 지하주차
공간을 많이 확보하면 지하공사를 많이 하기 때문에 공사비가 증가한다.
넷째, 사업시행 비용이다. 아파트사업 시행을 위해서는 인허가 정책, 아
파트건축 가능성 여부에 대한 기술성, 분양 가능성 및 분양가격 적정성에
대한 경제성 등을 종합적으로 검토하는 사업성 검토비용과 소비자 니즈 조
사 및 분양환경성에 컨설팅 비용이 든다. 이 밖에도 모델하우스 부지임차
및 건설비, 홍보비, 민원해결비, 토지매입대금 및 공사비에 대한 금융비
용, 중도금 무이자 및 후이자에 대한 이자비용이 소요된다.
아담 스미스의 국부론에 근거, 분양원가 공개보다는 아파트택지 공급을
대폭 늘리고 정부의 각종 규제를 완화해 아파트 공급을 지속적으로 늘리면
자연스럽게 수요와 공급의 원칙에 따라 아파트가격이 안정될 것이다.
(창원대 경영학과 교수^경영경제연구소장〉
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