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역전세 현상의 지역 간 공간적 전이효과- 성주한(창신대 부동산금융학과 교수)

  • 기사입력 : 2019-02-13 07:00:00
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    필자는 지난해 11월 14일 경남시론을 통해서 ‘역전세난의 위험성과 해결 방안’에 대해 언급한 바가 있다. 아파트 전세가격 하락 원인으로 지역경제, 매매가격, 미분양, 공급량 등으로 설명이 가능하고, 이는 결국 주택시장의 수급불균형으로 결론 지을 수 있다고 했다. 경남은 수요보다 공급이 초과함으로써 미분양이 적체됐고, 이로 인해 전세가격이 급격히 하락하게 됐다.

    지난 11일자 경남신문 1면에 경남지역의 역전세난이 보도됐다. 시간이 지날수록 역전세 현상을 더욱 더 가중시킨다는 것이다. 이러한 역전세 현상으로 인한 문제점으로는 첫째, 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상이 나타났다. 집주인이 보증금을 마련해주지 못해 이전 세입자가 이사하는 데 어려움이 따르는 것으로 파악됐다.

    둘째, 기존 세입자와 재계약 시 전세가격이 하락한 만큼 보증금을 마련해주지 못할 가능성이 매우 높다.

    셋째, 투기적 세력에 의한 갭투자로 인해 전세보증금을 돌려받지 못해 불안해하는 세입자들이 증가하고 있다. 이로 인해 주택도시보증공사는 전세보증금 반환보증을 해주고 있는데, 보증액수가 계속 증가하고 있는 상황이다.

    여기서 가장 문제가 되는 것은 경남의 역전세 현상이 수도권까지 확대되고 있다는 것이다. 전세가격이 2년 전보다 떨어지는 곳이 늘어나면서, 역전세 우려가 경남과 울산에서 시작해 이제 전국으로 퍼지고 있는 상황이다. 역전세 현상의 전국적인 공간적 전이효과가 나타난다는 것이다.

    국민은행 통계자료를 볼 때, 올해 1월 말 기준 광역 시·도의 아파트 전세가격을 분석한 결과 절반이 넘는 총 10개 지역의 아파트 전세가격이 2년 전보다 떨어진 것으로 파악됐다. 경남의 역전세 현상이 경기도 21개 시에 공간적으로 전이한 것으로 판단되며, 서울의 경우에도 지역별로 다르게 역전세 현상이 나타나는 것으로 파악됐다.

    이러한 역전세 현상의 전국화가 진행될 경우 가장 우려되는 문제점은 첫째, 경남의 경기침체가 다른 지역에도 공간적인 전이현상을 가져오게 된다는 것이다. 이로 인해 수요 감소에 영향을 줘 예전에는 큰 문제가 되지 않았던 공급물량에도 힘들어 하고 있다는 것이다. 현시점에서 정책상 수요를 증가시키는 것이 바람직한 것인지 아니면 공급을 감소시키는 것이 바람직한 것인지를 따져볼 필요가 있을 것이다. 원인이 경기침체에서 나온 문제이기 때문에 공급조절도 필요하겠지만, 수요를 증가시킬 수 있는 방안에 더욱더 많은 생각을 해야 할 것으로 판단된다.

    공급을 조절할 경우 재건축과 재개발의 경우에는 소송에 휘말릴 가능성이 높아지고, 일반 아파트의 분양을 늦춰지게 할 경우 입주도 늦어져 건설사는 잔금을 늦게 받아 손해를 보기 때문이다. 따라서 공급조절보다는 수요 확대 또는 수요 증가에 힘을 기울어야 할 것이다.

    둘째, 경남에서 시작된 역전세 현상이 수도권으로 공간적 전이가 나타나고 있다는 것은 그만큼 수도권에서도 경제적 상황이 좋지 않다는 시그널로 볼 수 있다는 것이다. 역전세 현상의 확장은 경제가 장기적으로 침체될 수 있다는 것을 경고하고 있다고 생각된다.

    최근 역전세 현상이 심화됨에 따라 금융당국은 깡통전세와 역전세난에 대한 실태파악에 나설 방침이며, 역전세 대출을 해주거나 경매 유예기간을 연장하는 등의 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 이것은 임시 미봉책밖에 되지 않고, 정확한 원인의 진단을 통한 해결방안을 마련해야 할 것이다. 또한 경남의 역전세 현상이 나타나게 된 원인은 제조업, 조선업, 중공업의 부진으로 인한 경기침체에서 시작해 주택시장의 수급불균형이 나타나기 시작했지만, 결국 주택시장의 동태적인 시스템이 제대로 작동되지 못해 나타난 현상으로 봐야 할 것이다.

    따라서 이러한 역전세 현상이 반복되지 않고 확대되지 않기 위해서는 지역에 맞는 주택시장의 시스템을 마련해야 할 것이다.

    성주한 (창신대 부동산금융학과 교수)

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