상환기간은 `길~게'  거치기간은 `짧게'

마이너스통장 정리 등 금융기관 부채 줄여야

6억원 이하 아파트 살때는 e-모기지론 활용

시중은행을 비롯 저축은행·보험사 등 모든 금융기관이 지역이나 집값에 관계없이 주택담보대출을 취급할 때 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용하는 이른바 ‘DTI 규제’를 확대 적용하는 방안을 추진 중이다.

이로 인해 자금이 부족한 실수요자들은 ‘DTI 규제’ 틀 안에서 대출한도를 늘리는 방안에 관심이 쏠리고 있다.

DTI 40% 규제는 주택담보대출을 받으려는 대출자의 연간 원리금 상환액이 연간소득의 40%를 넘을 수 없다는 것이 핵심 내용이다. 따라서 주택담보대출을 많이 받으려면 금융기관에 지고 있는 부채를 정리하는 것이 중요하다.

DTI는 ‘주택담보대출 원리금상환액 + 기타 부채의 이자 상환액’을 고객의 총소득으로 나눠 계산되기 때문에 불필요한 부채나 이자를 줄여야 한도를 늘릴 수 있다.

가장 손쉬운 것이 사용하지 않는 마이너스 통장을 없애는 것이다. 마이너스 통장은 이용하지 않더라도 마이너스 대출 가능 한도액이 부채로 잡히기 때문이다.
이후 원리금 상환기간을 최대한 늘려 잡는게 중요하다.

DTI가 채무자의 현금 흐름을 개념화한 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도도 늘어난다.

예컨대 연봉 5천만원인 직장인이 시가 4억원짜리 아파트를 담보로 잡히고 만기 15년(5년 거치 10년 상환)을 조건으로 대출받을 수 있는 금액은 최대 2억원이지만 만기를 20년으로 늘리면 대출 가능액이 3억원으로 1억원이나 늘어난다.

중도상환 수수료는 1년 1.5%. 2년 1.0%. 3년 0.5%이지만 대부분의 금융기관들은 3년이 지나면 중도상환 수수료를 물리지 않는다.
이와 함께 거치기간은 최대한 짧게. 상환방식은 원리금 균등분할방식을 선택하는 것이 좋다.

즉 DTI 40% 규제 주택담보대출은 받은 첫 해에 내는 원리금 상환액을 기준으로 하기 때문에 초기 상환 부담이 큰 원금균등 상환방식보다는 원리금 균등분할방식이 더 유리하다.

이런 식으로 대출한도를 늘려도 자금이 모자랄 경우는 타 은행을 찾아 신용대출을 받는 방안도 있다.

신용대출은 주택담보대출에 비해 금리가 연 2%포인트 가까이 높고 한도도 낮아 큰 금액을 조달하기는 어렵지만. 자금난을 조금이라도 덜 수 있는 확실한 방법이다.

시가 6억원 이하 아파트를 살 때는 주택금융공사의 ‘e-모기지론’을 활용하는 것도 방법이다. ‘e-모기지론’은 DTI 40% 규제를 받지 않고 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용된다.

또 DTI 40% 규제가 시행되면 주택담보대출을 받을 때 소득증빙이 반드시 필요한데. 이럴때 그동안 누락됐던 소득신고를 원상태로 회복시킨다면 한도를 늘릴 수 있다.

급여생활자도 근로소득 외 다른 소득이 있을 경우, 신고하면 대출한도가 그만큼 늘어난다. 이문재기자 mjlee@knnews.co.kr