*부동산 114-창원대 행정대학원 공동세미나서 전망

담보대출 축소.신규 물량 과다 등 악재 많아

과세강화 등 잇따른 부동산정책 변화도 부담

  올 하반기 도내 아파트 시장의 매매. 전세. 신규분양이 많은 악재요인으로 인해 고전(苦戰)이 예상된다는 분석이 나왔다.
이같은 분석은 부동산114와 창원대학교 행정대학원이 14일 오후 창원대 국제협력관에서 공동으로 주최한 ‘2006년 하반기 경남지역 부동산 시장 전망 세미나’에서 부동산114(주) 김희선 전무가 밝혔다.
가뜩이나 8·31. 3·30 부동산 억제정책 이후 올 상반기 가격하락으로 업계가 분양시기를 늦추는 등 고전을 면치 못한 가운데 하반기마저 희망적인 전망이 나오지 않아 부동산 업계는 ‘산 넘어 산’의 형국이 될 전망이라는 것이다. 부동산114 김전무의 하반기 전망을 살펴보자.

  ▲인구감소=부동산 전망이 비관적인 것은 첫째 인구감소이다. 창원시 인구는 2005년말 현재 50만4천여명으로. 2003년 이후 소폭 감소 추세를 보이고 있다. 지난해 2/4분기 3천170명이 전출해 창원이 전출초과 전국 3위였다.

  ▲분양시장=올해 도내 분양예정물량은 약 3만4천가구로 전년에 비해 8천여가구가 늘었다. 지역별로는 양산시 8천57가구. 김해시 7천643가구. 마산시 6천164가구이다. 창원 분양물량은 1천200가구로 지난해 분양물량의 절반 이하에 그치고 있다. 마산시는 한일합섬과 한국철강 부지에 대규모 단지가 들어서면 물량이 크게 늘 전망이다. 하지만 정부 정책영향으로 지방 분양시장 침체로 신규공급이 어려운 분위기이다.

  ▲신규 분양가 급등=창원의 2005년 분양가 수준은 평당 748만원이다. 반송주공과 더시티7이 고분양가 논란을 불러일으킨 바 있어 올해도 높은 분양가는 시장경색을 유도할 수도 있다. 창원시 태화기계 사원아파트 부지에 들어서는 가음동 자이는 부지매입단가가 높고 40~50평형대의 대형 평형으로 구성돼 있어 분양가가 1천만원은 넘을 것이라는 전망도 나오고 있다.

  ▲정책변화=올 하반기엔 8·31대책때 마련됐던 다양한 제도가 시행된다. 보유세 부담이 큰 폭으로 늘고 매물이 증가하면서 아파트값이 조정을 받을 것으로 보인다. 이미 이달 1일부터 부동산 실거래가 등기부등본 기재가 시행됐고. 7월12일부터 기반시설 부담금. 8월말 재건축 안전진단 강화. 9월초 재건축개발부담금. 12월 종합부동산세 납부. 내년 1월 모든 부동산의 양도세 실거래가 기준과세 및 1가구 2주택 양도세 50%중과 제도가 시행된다.
여기다 한국은행 콜금리 인상과 주택담보대출 금리 인상. 주요 경제연구소의 경기위축 전망이 투자심리를 위축시킬 것으로 보인다.

  ▲종합전망=아파트 시장 매매는 지방 아파트시장 가격이 약보합세를 보이고 있는 가운데. 창원은 강한 정부규제로 일반아파트와 재건축 모두 약세를 유지할 것으로 예상된다. 재건축 아파트는 용적률이 150%로. 사업성이 낮고 8월 이후 개발이익환수제 시행으로 사업진행이 더욱 어려울 것이다. 전세시장은 임대차 보증보험제 실시영향과 이사철을 중심으로 가격 강보합세를 보일 전망이다. 진해·창원의 경우 하반기 신규물량이 몰려있어 전세가격은 대체로 안정세를 보일 것으로 전망된다. 신규분양은 기존 주택시장이 위축받고 있는데다 부동산담보대출 축소. 과세강화 등 분양시장 침체를 가속화할 악재가 많아 고전이 예상된다. 분양시장 침체로 분양가 상승에 제동이 걸릴 수 있으며. 진해는 미분양 소진이 쉽지 않을 전망이다. 창원은 신규공급예정 물량 중 많은 부분을 차지하는 재건축 단지들의 사업진행 난조로 재건축을 통한 공급확대에 난항이 점쳐진다. 조윤제기자 cho@knnews.co.kr