조용인(창원대 금융보험학과 겸임 부교수)

  종합부동산세. 부재지주에 대한 중과세. 고급아파트에 대한 과세 강화 등으로 인하여 상가투자에 대한 관심이 높아지고 있는 추세이나 오늘은 피해야할 상가에 대하여 알아보자

  첫째 죽은 상가를 피해야 한다.
  상가 전체. 동일시장 전체. 전체 지역의 상권을 파악해서 성장세인지. 하향세인지를 보는 것이 매우 중요하며 죽은 상가에 아무리 마케팅 전략을 잘 세워도 한계가 있는 경우가 많으므로 피하는 것이 좋다.

  둘째 간판이 자주 바뀌는 상가는 피해야 한다.
  업종이나 간판이 자주 바뀌거나 임차인이 자주 변경되는 상가는 피해야 한다.

  자주 업종이나 임대인이 바뀌는 경우는 상가가 활성화되지 못하거나 임대료 대비 수익성이 없는 지역이므로 면밀한 분석이 필요하며 주변에 공인중개사 사무소 등에 들러 세입자 변동성이나 집합상가의 경우 관리사무소 등에 들려 임차인 변동 여부. 관리비 금액 및 납부상태 등을 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다

  셋째 토지지분이 적은 상가는 피해야 한다. 상가건물은 지속적으로 감가상각이 되므로 가치가 떨어지나 토지가격은 매년 오르게 된다. 단지 입점한 업종이나. 임대료. 권리금 수준. 발전 가능성을 보는 것도 매우 중요하지만 장기 투자에 대비해서는 그 상가건물의 토지 지분면적. 공시지가의 수준. 인근토지 거래수준. 용도지역. 용적률. 건폐율 등도 잘 따져 향후 재건축시의 활용 가능성도 중점 점검해야만 성공적인 상가투자가 될 수 있다. 통상 저층일수록 토지 지분이 높고 고층일수록 토지 지분이 낮으므로 오래 되고 고층건물의 상가는 피해야 된다

  넷째 지나다니는 사람이 적은 상가는 절대 피한다. 상가는 우선 통행량이 많아야 한다. 상가앞. 옆. 뒤로 지나다니는 사람의 수. 직업. 생활수준 등이 상가 매출을 좌우하며 시간대별로 통행량을 점검해야 하며 업종에 따라서 시간대별 통행량이 중요하므로 계절별. 요일별. 시간대별. 통행고객의 직업. 유형을 면밀히 보아야 한다.

  사람은 통상 양쪽 상가가 있는 곳을 선호하며 한쪽으로만 형성된 상가는 활성화되기 어렵다. 반대편 상가 고객이 쇼핑을 하다가 이쪽 상가에 들르게 되고 그 반대로 이쪽 상가 고객이 반대쪽 상가에 구매를 하기도 한다

  즉 양쪽에 상가가 형성된 곳을 택하여야 하며 한쪽만 상가가 형성된 고립적인 상가. 아파트단지내상가 등은 제한적인 수요 등으로 인하여 발전 가능성이 낮으므로 피하는 것이 좋다. 좋은 상가를 고르는 것은 피해야 할 상가를 선택하지 않는 것이 최선은 아니더라도 차선책은 아닐까?