한국토지공사 경남지역본부 OK팀장 서장호

  8ㆍ31대책. 3ㆍ30대책 등 참여정부의 부동산정책 및 후속조치에 대한 실효성 논란과 더불어 최근에는 ‘버블붕괴’. ‘버블세븐’등 새로운 이슈까지 등장해 정부. 언론. 전문가집단 등이 상이한 입장표명과 전망으로 아파트를 포함한 부동산시장이 예측이 어려운 국면에 처해 있다.

  그러나 주택시장에 대한 정부의 개입 내지 정책은 역대 정부에서도 다양하게 이루어졌으며 부동산 시장은 이에 따라 민감하게 반응해 왔다. 그러면 왜 정부가 주택시장에 적극적으로 개입. 각종 규제책을 펴야만 하는 것일까.

  그 이유는 우리나라 주택시장이 지닌 독특한 불완전성에 기인한다고 할 수 있으며. 주택시장의 불안정은 주택이 지닌 상품적 특성에서 발생하고 있다.

  주택은 일반 재화와는 달리 △정보의 비대칭성 △외부효과 △고가의 상품 △긴 생산기간 △높은 거래비용 △상품의 이동이 아닌 사람의 이동 등의 특징을 갖고 있다. 

  정부의 주택시장 개입방법 중 일반적인 정책은 ‘신규주택(아파트) 분양가 규제’이다. 이는 무주택자의 주거안정과 분양가 억제에 정책의 중점을 두고 있다고 할 수 있다. 신규주택 분양가 규제는 1977년부터 시작되었으며 1982년부터는 분양면적 기준으로 평당 분양가를 국민주택규모 이하와 국민주택규모 이상으로 이원화해 실시했다. 그 이후 1989년 10월에는 민간주택공급의 활성화를 위해 적정이윤을 보장하는 ‘원가연동제’를 실시하게 되었다.

  분양가 규제는 사실상의 가격 규제책이라는 점에서 그간의 성과에도 불구하고 시장 메커니즘의 중요성을 해하는 등 많은 부작용이 있는 것으로 논란이 거듭되었고. 1990년대 중반 이후 경제환란 등을 거쳐 주택분양가격 자율화가 점진적으로 이루어지다가 1999년에 분양가가 완전자율화 되었다.

  하지만 분양가 자율화 이후 건설업체들이 경쟁적으로 분양가를 높게 책정해 이득을 취함으로써 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 박탈하고. 부동산 시장이 불건전하게 형성되고 있다는 인식은 결국 정부의 부동산시장 개입 확대를 정당화하는 새로운 계기가 되었다. 이에 따라 정부는 원가공개제도의 법제화 추진과 더불어 2005년도 3월에 기존의 원가연동제에 기초하여 더욱 강화된 ‘분양가 상한제(주택분양가 원가연동제)’ 정책을 수립 시행하게 되었다.

  이처럼 정부의 주택시장 규제정책은 시대의 여건에 따라 지속적으로 변화되고 있다. 지금도 택지개발사업 등 공공사업 시행지구에서의 아파트 분양시 발생하는 개발이익의 적정 환수에 대한 논란이 제기되고 있고. 아파트 건설에 따른 원가 공개요구 등 부동산시장 이해당사자들의 의견이 대립하고 있어 정부의 주택시장 개입 및 역할 정립은 당분간 강화되고 또한 필요할 것으로 보인다.