<원인과 대책>

8·31 대책 후 수요감소로 분양 저조

서울 대형업체 몰려 공급과잉까지

수도권-지방 정책 차별화 모색해야

  도내 주택시장이 8·31대책으로 침체의 늪에 빠진 이후 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다.

  관련업계에 따르면 8·31대책이후 시장이 얼어붙으면서 증가세를 보이던 도내 미분양주택이 현재 8천여가구를 넘어선 상태에서 좀처럼 줄어들 기미가 별로 보이지 않자 주택업체들의 물량 쳐내기에 비상이 걸렸다.

  특히 올들어선 마산·김해·진해 등 도내 대부분의 지역에서 시장상황이 불투명해지자 분양일정을 미루면서 실수요자들의 투자심리가 회복되길 기대하는 눈치다.

  실제로 쌍용건설은 지난해 10월 김해 장유에 예정됐던 장유예가의 분양일정을 계속 미루고 있고. 한솔건설도 진해 석동에 예정했던 한솔파크의 공급을 연기하는 등 주변의 많은 주택업체들이 분양일정을 확정짓지 못하고 있다.

  이미 공급된 아파트의 분양권 프리미엄도 창원 등 일부지역을 제외하고는 거의 없어진 상태이거나 마이너스도 나오고 있다.

  매매시장도 매매가격의 하락 기대로 전반적인 거래의 부재속에 관망세가 지속되면서 급매물 등이 아니면 거래 자체가 형성되지 않아 신규아파트입주 저조 등의 악순환을 가져오고 있다.

  현재 도내에서 보이는 있는 이같은 시장의 침체는 인근 부산의 경우 더욱 심각한 상태다. 부동산 114에 따르면 부산지역 입주아파트는 2004년 2만8천882가구. 2005년 2만6천173가구. 올해 3만2천2가구로 급증하면서 최악의 입주상황을 맞고 있지만 올해 신규 분양물량은 더욱 늘어나고 있다.

  ◆침체의 원인= 현재 주택시장의 침체는 서울 등 수도권의 심한 규제로 인한 지역시장의 공급과잉과 잇따른 8·31대책 등의 과도한 규제 등이 맞물려 나타나고 있다는게 관련 전문가들의 대체적인 설명이다.

  참여정부 들어 서울 등 수도권의 각종 규제가 강화되고 택지가 부족해지자 일감이 없던 서울의 대형업체들은 지난 2004년부터 김해를 비롯 양산. 진해 등을 중심으로 본격적으로 분양에 나서기 시작했다. 부산·대구·울산 등 지방 투기과열지구에 대해 분양권 전매요권을 ‘계약후 1년’으로 완화한 것도 좋은 호재였다.
저금리속에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 수도권 실수요자와 일부 투기세력도 분양권 전매를 통해 단기시세차익을 챙길 수 있다는 기대로 도내의 입지가 좋은 곳과 부산·대구 등으로 바람몰이가 시작됐다.

  지난해 인근 김해 장유나 진해 등의 주요 아파트단지나 창원시티7 등의 청약시에 수천명이 줄을 서서 기다리는 모습을 쉽게 볼 수 있었다.
  여기에 시행사들의 택지매입 경쟁까지 과열돼 땅값이 치솟았고. 이는 아파트 분양가 상승으로 직결됐다.

  실제로 도내의 평균 분양가는 2003년 평당 431만원에서 진해. 마산. 창원 등지로 크게 올라 지난해에는 평당 580만원으로 높아졌다.
  부산도 2003년 평당 662만원에서 수영만과 해운대 등의 고급 주상복합 공급이 집중된 2004년에는 807만원까지 올랐다.

  이처럼 서울의 대형업체들의 지방진출은 분양가 거품의 조성과 함께 자본력과 브랜드에서 열세인 지방 주택업체들의 설자리를 잃게하고 있다.

  그러나 다주택자에 대한 보유·양도세를 대폭 강화한 8·31대책은 시장 상황을 결정적으로 악화시켰다. 서울 등 외지투자자들은 세금부담을 꺼려 지방에서 철수하기 시작했고. 이는 수요 감소를 통해 공급초과 현상을 더욱 가중시키는 결과를 가졌왔다.

  이와 관련. 한 전문가는 “지방의 경우 8·31대책을 시행하지 않았더라도 이미 공급과잉 등으로 인해 자연스럽게 시장이 안정세로 돌아갈 수 있었는데 여기에 급격한 충격이 더해지면서 더욱 심각한 상황을 야기시켰다”고 말했다.

◆대책= 정부가 서울 강남권시장을 겨냥한 각종 대책을 내놓자 지방시장은 오히려 더욱 악화되는 상황으로 치닫고 있다. 지역의 주택구매력이나 여건을 전혀 고려하지 않는 정부의 일방적인 정책으로 지방과 수도권의 양극화만 심화되고 있는 것이다.

  실제로 지방의 경우 미분양으로 인해 어려움을 겪고 있는 반면 수도권의 경우 수백대 1의 청약경쟁률을 보인 판교의 예에서 볼 수 있는 것처럼 뜨거운 열기가 지속되고 있다.

  이에 따라 정부에선 지방주택시장에 대한 철저한 상황인식과 함께 수도권과 차별화된 정책으로 지방시장을 연착륙시킬 수 있는 방안을 서둘러 모색해야 한다는게 업계의 한결같은 주장이다. 이명용기자 mylee@knnews.co.kr