조용인<창원대 금융보험학과 겸임 부교수>

  부동산의 가격변동요소에 대하여 알아보자.

  첫째. 경기변동이다. 호경기에는 기업들의 시설확장. 공장신·증설투자등에 힘입어 토지에 대한 수요가 증가하여 토지가격이 오르나 불경기의 지속이나 공장의 해외이주등이 발생시에는 토지수요가 감소하여 가격변동이 발생하게 된다.

  둘째. 금리변동이다. 부동산에 있어서는 최고의 변동요소가 금리로서 저금리시에는 유동성이 풍부하여 부동산가격이 올라가게 되며 반대로 금리가 오를시에는 가장 직접적이고 민감하게 변동하게 된다. 대부분의 아파트나 토지의 경우 대출을 받은 경우가 대분분으로 대출금리의 인상은 즉시 부동산가격에 전가되어 급매물이나 경매물건의 증가로 이루어지므로 부동산가격변동의 가장 큰 요소이다.
  우리나라에서도 금리정책으로 부동산경기를 조절하자는 의견이 많은 입장으로 향후에 금리정책으로 부동산경기를 조정가능성이 높다. 

  셋째. 부동산 조세이다. 부동산 가격변동요소에 있어서 금리 다음으로 가장 큰영향을 미치는 경우로서 거래세의 인상이나 인하. 보유세의 중과세. 양도소득세율의 조정등이 부동산 가격에 밀접하게 반응하며 최근 부동산경기 침체도 부동산조세 부담의 증가가 가장큰 영향이라고 볼수있다.

  넷째. 부동산 정책이다. 정부의 부동산 정책으로 1가구 다주택자에 대한 세금중과세. 거래허가. 신고제도 시행
실거래가신고제도. 부동산취득자금에 대한 자금출처조사. 법인에 대한 부동산 취득제한. 공기업. 정부기관등에 의한 공영개발 확대. 수도권 과밀화 방지 정책 등이 부동산가격에 직. 간접적으로 영향을 미치게 된다.

  다섯째. 인구증가. 라이프스타일의 변화이다. 부동산가격에 중요 요소로서 인구의 증가에 따른 주택수요의 증가. 자영업자 수의 증가에 따른 상가수요의 증가. 소득증가에 따른 중·대형평형에 대한 수요의 증가. 독신자의 증가. 노령인구의 증가. 주5일 근무에 따른 전원주택. 콘도등 휴양시설 수요의 증가등이 부동산 가격변동에 영향을 미치며 장기적이고 지속적으로 가격요소에 가장 큰영향을 미치는것이 바로 인구와 소득 라이프스타일의 변화이다.

  따라서 단기적으로는 금리. 조세. 중기적으로는 정부정책. 경기변동이 주요변동요소이고 장기적으로는 인구. 소득. 라이프스타일 이므로 단기와 중기. 장기투자에 따른 변동요소의 면밀하고 전략적인 대응이 필요하다.