김남식(창원전문대 부동산지적학과)

  요즘 우리나라의 부동산시장은 여러 가지 국가정책과 시장동향에 의해 부동산 활동의 패러다임이 바뀌고 있다. 거시적으로는 디지털 시대와 e-비지니스 산업의 발달과 부동산시장을 비롯한 시장구조와 상업구조의 변화. 지식산업의 육성 등으로 나타날 수 있고. 내적인 요인으로는 사회제도적인 변화의 양상 등을 들 수 있다. 이러한 부동산 활동의 패러다임 변화를 가져온 시장의 배경을 살펴보면 다음과 같다.

  우선 부동산 관리 측면의 중요성 부각이다. 우리나라는 1960년대 이후 산업화를 통한 고도성장의 과정에서 대도시를 중심으로 부동산 공급의 양적 부족이라는 문제가 야기되면서 자연스럽게 개발후보지에서는 투기가 성행하고 이를 억제하기 위한 토지이용이나 전용에 대한 규제가 광범위하게 시행되었고. 다시 공급부족을 야기하는 가격은 급등하여 투기를 일으키는 악순환의 고리가 형성되었다. 현대의 부동산문제는 개발중심에서 관리중심으로 전환될 수밖에 없고. 투기적 이익도 기대하기 어려우므로 자본차익보다는 부동산의 이용과 활용에 따른 경상이익을 취하려는 경향이 높아질 것이다.

  둘째. 공급자 중심에서 수요자 중심으로의 변화이다. 부동산에 대한 수요자들은 각 집단에 따라 다양한 부동산 특성의 조합을 원하고 있으며. 이에 적합한 부동산만이 시장에서 흡수되는 경향을 보인다. 특히 소비자들이 원하는 것은 입지. 마감재 등과 건설회사의 브랜드. 이미지 등이 중요한 요소로 작용하고 있다.

  셋째. 부동산에 대한 투자 패턴의 다양성이다. 최근 들어 부동산 투자 방식으로 부동산증권과 신탁제도 등이 도입되어 있다. 부동산의 유동화 내지 증권화의 구체적인 형태는 증권형. 채권형. 혼합형으로 구분된다. 발행 주체도 자산관리공사. 토지공사. 주택공사 등 공공기관을 비롯하여 은행권이나 민간업체까지 다양화 되는 추세로 부동산투자사업에 강한 관심을 보이고 있다.

  마지막으로 부동산시장의 개방화이다. 국내 부동산시장의 완전 개방화에 따른 외국인의 부동산투자는 계속 증가하고 있다. 특히 외국인의 부동산 실물자산에 대한 투자와 더불어 부동산증권이나 프로젝트 파이낸싱 형태의 투자도 상당히 늘어날 것으로 전망된다. 결국 외국인의 부동산투자 증대는 종래의 매매차익을 위한 투자관행으로부터 벗어나 임대료 수입과 운영관리비의 적정화 등 운영수익을 극대화하기 위한 투자관행으로 변화를 촉진할 것이다.