수도권 `고공행진'... 지방은 거래 `뚝'

시장환경·주거패턴·소득수준 등 변화

감세 등 차별정책으로 지방 활성화해야

  8·31부동산대책이 시행된 이후 수도권과 지방도시간. 강남과 강북간 부동산시장 양극화현상이 두드러지고 있다.
  8·31대책과 이후 후속정책이 진행되고 있지만 강남을 비롯한 서울과 분당·일산 등 수도권의 아파트 가격은 고공행진을 지속하고 있지만 도내를 비롯한 대부분의 지방에는 일부 급매물만 거래되면서 시세의 오름세가 미미해 대조를 보이고 있다.

◆양극화 실태= 국민은행의 조사에 따르면 올들어 지난 3월22일까지 서울 강남의 아파트 가격이 7.8% 상승한 것을 비롯. 주변의 목동. 서초. 송파. 잠실 등 주변지역으로도 상승세가 계속 확산되면서 정부의 부동산대책이 무색해지고 있다.

  판교 신도시의 청약을 앞두고 올들어 주변의 분당. 일산. 용인. 평촌 등의 수도권 아파트값의 상승폭도 커지고 있다.
  특히 강남 등지에선 계약일로부터 잔금 지급일까지 아파트 가격이 상승하여 매도자가 위약금을 물고 계약을 해지하여도 이득이 되는 경우가 많아 매도자들의 해약을 방지하기 위해 매수인이 계약시 계약금 뿐만아니라 중도금. 잔금까지 일괄 지불하는 소위 ‘원샷거래’가 빈번하다고 한다.

  반면 도내의 경우, 지난해 9월부터 지난 2월까지 -0.1%~0.2%의 변동속에 외형적으로 안정세이지만 거래가 뚝 끊기면서 일부 급매물 위주로 매매가 형성되고 있다. 매매당사자와 중개업소는 물론이고 신규아파트 입주나 분양시장 등에도 심각한 타격을 주고 있다.

  양극화는 수도권과 지방뿐만 아니라 동일지역 내에서도 소형과 중·대형평형간. 입지여건이 좋은 곳과 그렇지 않은 곳간의 차별이 심화되면서 서민들의 상대적 박탈감이 커지고 있다. 즉 8·31부동산대책이 서울 강남권 등 특권 부유층을 겨냥한 것인데도 정작 서울보다는 지방에서. 부유층보다는 서민층에서 더 전전긍긍하고 있다는 것이다.

▲양극화 원인 어디에 있을까.=이에 대해 전문가들은 단순히 지역적인 차이로만 설명할 수 없는 다양한 원인이 혼재한다고 규정한다.
  강정규 (동의대학교 재무부동산학과)교수는 현재 발생하는 양극화는 동일권역과 동일권역이 아닌 부동산시장의 양극화로 나눠서 설명이 가능하다고 말한다.

  먼저 동일권역의 양극화는 정부 부동산정책에 의한 시장환경 변화와 국민들의 주거 패턴 변화 때문으로 분석한다. 즉 8·31부동산대책에 따라 다주택자에게 강화된 세금은 중과세를 피하기 위해 1주택 소유를 부추기게 되었으며 가능하면 가격은 다소 비싸지만 좋은 위치의 ‘똘똘한 1주택’ 보유를 선호하게 만들었다는 것이다.

  또한 국민들의 주거 욕구가 주택을 단순한 거주의 개념이 아니라 사회적 지위를 결정하는 수단으로 이용하는 방향으로 급속도로 변화하고 있다는 점도 한 원인으로 꼽았다.

  동일권역이 아닌 경우, 수도권과 지방의 양극화는 현 정부의 부동산정책으로 보는 시각이 지배적이다. 20여차례의 크고 작은 부동산정책의 목표는 서울하고도 강남의 집값 안정이었지만, 규제일변도의 정책에 따라 강남의 주택공급이 부족하게 되었으며 지방의 경우 수도권 규제를 피하기 위해 풍선효과로 인해 일시적으로 공급과잉이 뒤따르면서 수요에 비해 공급이 넘쳐났기 때문이라는 것이다.

  또 국민들의 소득수준이 IMF외환위기를 거치면서 서울과 지방도시간의 양극화가 심화되면서 주택에 대한 실질구매력의 차이와 서울지역과 지방에서 느끼는 정책민감도와 분석력 차이도 중요한 요소다.

▲창원시장 어떻게 봐야할까= 8·31대책 이전만 하더라도 창원은 서울·수도권의 움직임에 민감하게 반응하면서 동조현상이 강하게 나타났다. 하지만 올들어서는 전혀 나타나지 않고 있다.

  이영희 창원 삼일공인중개사 소장은 이와 관련. △창원시내의 집과 장유·진해의 분양권을 가지고 있는 경우 그나마 팔리는 창원집을 매도하고 △부유층을 겨냥한 세제부과가 오히려 지방서민들에게 중압감을 느끼게 하고 △ 지역적인 여건으로 중심과 외곽에 대한 차이의 인식부족 △ 부동산투자에 대한 장기적인 안목으로 가격흐름 방향에 확신 및 자신감 부족 등을 제시했다.

  하지만 강남 등 수도권의 집값 강세가 지속된다면 주거여건이 좋지만 주택보급률이 상대적으로 낮은 창원의 경우, 가격상승에 대한 기대심리로 다시 한번 꿈틀거릴 가능성이 높다고 창신대학 부동산학과 정상철 교수는 설명한다.

▲시장 양극화 해소방안= 진봉제 부산의 머큐리 차장은 “정부는 일부지역의 투기현상이나 가격폭등을 잡기위해 전국적으로 무차별적인 부동산정책을 실시하지 말고 폭등하는 지역은 강력한 부동산정책을 제한적으로 실시하고, 안정화된 지역은 정책을 완화해 수요를 증진시켜 다른 실물부문에도 파급효과가 미치도록 해야 한다”고 주장한다.

  정상철 교수는 “지방부동산시장을 활성화시키기 위해선 장기적이고 효율적인 정책이 필요하다”고 전제하고 “이를 위해 유효수요(경기부양책) 창출도 필요하고 감세정책도 필요하다”고 지적한다. 특히 감세정책을 통해 침체된 지방경기를 연착륙시키는 방법이 더욱 효과적이기 때문에 양도소득세. 취득세. 등록세 등의 거래단계의 세율을 대폭 인하해 부동산거래를 활성화시키면 지역경제에도 긍정적인 효과가 기대된다는 입장이다. 이명용기자 mylee@knnews.co.kr