부동산 대책으로 과세기준 `혼란'

올해부터 부동산실거래價 적용해 취득·등록세 등 산정

양도세는 올해 실가 신고 하지만 전면과세는 내년부터

일부 주택 상가 토지 기준시가로 내려면 올해 매각 유리

  진주에 사는 정모(42·평거동)씨는 최근 34평 아파트를 1억3천900만원에 매도한 후 양도속득세 등 관련세금을 아파트 매매금액의 10% 정도인 1천100만원을 내야 한다는 사실에 놀랐다.

  정씨는 1가구 1주택이지만 보유 기간이 2년6개월 남짓해 추가공제 혜택을 받지 못한데다 진주지역이 지난 1월20일 주택투기지역으로 지정되면서 양도세가 기준시가가 아닌 실거래가로 적용되면서 크게 늘어난 것이다. 1월20일 이전에 매도했을 경우 기준시가가 적용돼. 400만원 가량의 세금만 부담하면 됐다.

  주택거래신고지역인 창원에 사는 김모(45·사파동)씨는 지난해 아파트를 구입하려 했다가 미룬 후 최근에 매입했다.
  주택거래신고지역의 경우 지난해까지는 개인간의 주택거래시 취득·등록세율이 실거래가로 4%가 적용됐지만 올해부터는 부동산실거래가 신고가 의무화 됨에 따라 세율이 2.85%로 내리면서 세금 부담이 줄어든다는 것을 알았기 때문이다.

  참여정부 들어 투기수요를 억제하기 위해 토지·주택투기지역. 주택거래신고지역. 토지거래허가구역 등의 각종 부동산대책이 마련된데다 올해부터는 부동산실거래가 신고제가 시행되면서 부동산 과세기준이 여간 혼란스러운게 아니다.

  현재 도내의 경우 진주가 토지와 주택투기지역. 토지거래허가구역으로. 창원이 주택투기지역. 주택거래신고지역. 토지거래허가구역 등으로 묶여 있다. 투기지역은 부동산 매매시 양도세가 실거래가로 과세되고. 주택거래신고지역은 주택매매시 취·등록세가 실가로 부과되지만 올해부터 부동산실거래가 신고제가 도입되면서 큰 차이가 없어졌다.

◆부동산실거래가 신고제로 모든 부동산 매매 실거래가 적용되나= 올해 1월1일부터 부동산실거래가 신고가 의무화됨에 따라 취득세와 등록세 등 지방세는 무조건 실가로 과세된다. 정부는 대신 개인간 주택거래에 대해서는 취득·등록세율을 기존 4%에서 2.85%로 내렸다.
양도소득세도 올해부터 실거래가로 신고는 하지만 비과세인 경우를 제외한 전면적인 과세는 내년부터 시행된다.
다시말해 올해에는 양도세를 매길 때는 내년부터 전면적인 시행을 앞두고 실가 기준으로 하는 경우와 기준시가 기준으로 하는 경우가 혼재양상을 보이고 있다.

  우선 실거래가 신고를 하면서 동시에 실거래가 과세가 되는 경우는 ▲1가구2주택 이상 ▲비사업용 토지 ▲1년미만 단기양도 ▲투기지역으로 지정된 지역 부동산 ▲시가 6억원 초과 고가주택 ▲미등기전매 ▲분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리▲허위로 부동산매매계약을 작성하는 경우 등이다.

  실거래가 신고를 하되 양도세는 여전히 기준시가로 부과되는 부동산은 앞에서 든 사례 이외의 부동산으로 매각시기가 올해 안이어야 한다.
  따라서 주택은 기준시가로 양도세를 내려면 연내 고가주택이 아닌 단 하나 주택을 비투기지역에서 1년 이상 보유한 후 매각해야 하는 셈이다. 다시 말해 투기지역내에 있거나 산 지 1년 안에 팔 경우는 실거래가로 세금을 내야 하는 것이다. 물론 1주택자의 경우 3년만 보유하면 비과세 요건을 맞추면 양도세는 없다.

  상가는 기준시가로 내는 범위가 비교적 넓다. 비토지투기지역에서 1년 이상 보유한 상가건물과 부속토지를 매매할 때 기준시가로 양도세 계산이 가능하다. 상가는 고가건물 여부나 보유한 주택수. 비사업용 여부 등과 관계없이 기준시가로 양도세를 낼 수 있다.

  토지는 비투기지역에 소재하고 비사업용토지가 아닌 토지를 1년 이상 보유한 다음 매각하면 기준시가 과세가 가능하다. 그러나 비사업용토지가 아니어야 한다는 요건이 까다롭다. 나대지는 안되고 부재지주 농지나 임야 등도 아니어야 하기 때문에 자경하는 농지나 임야 등만 기준시가 계산이 가능하다. 또 창원·진주 등과 같이 토지허가구역내의 토지의 경우 지목별 이용에 따라 최대 5년간 전매가 금지된다.

◆실거래가 신고로 투기지역 지정제도 필요하나= 올해부터 실가신고가 적용되면서 양도세를 실가로 내야하는 주택 및 토지투기지역 지정제도에 대한 무용론이 일자. 재경부는 지정제도를 계속 운영한다는 방침이다.

  재경부는 우선 기준시가 과세대상인 상가나 사업용 토지의 경우 투기지역으로 지정되면 실가 과세가 되기 때문에 가격안정을 도모할 수 있다는 것. 또 투기지역에 대해선 기본세율의 상하 15% 범위내에서 탄력세력을 적용할 수 있기 때문에 가격변동이 심한 지역은 미리 투기지역으로 지정했다가 필요시 탄력세율을 바로 적용할 수도 있다는 것. 또 주택투기지역내 주택담보대출도 담보인정 비율이 40% 낮아지고 기존 차입자는 아파트담보대출 신규 취급이 금지된다. 이명용기자 mylee@knnews.co.kr