땅값 기준 농지전용비 부과... 지방은 부담 줄어

  22일부터 개정 농지법 시행령이 발효됨에 따라 땅값과 무관하게 일률적으로 물리던 ‘농지조성비’가 공시지가를 기준으로 하는 ‘농지보전부담금’으로 바뀐다.
이에 따라 땅값이 비싼 수도권은 농지전용비 부담이 커진 반면 땅값이 싼 지방은 줄어들어 지방의 농지 전용 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

▲농지전용비 어떻게 바뀌나= 종래에는 농지를 대지 등으로 전용할 때 부담하는 농지조성비가 땅값과 관계없이 무조건 ㎡당 1만300~2만1천900원씩 부담해왔다. 따라서 경지정리나 용수개발이 안된 농지의 경우 공시지가가 ㎡당 1만원인 지방이나 ㎡당 10만원인 수도권이나 농지조성비는 ㎡당 1만300원으로 같았다.

  하지만 22일부터 개정 농지법 시행령이 발효되면서 공시지가의 30%가 농지보전부담금으로 부과(㎡당 5만원 상한)돼 땅값에 따라서 전용비 부담이 달라지게 됐다.

  예컨대 경기도 용인시 수지읍 고기동의 ㎡당 공시지가가 23만원인 농지를 소유한 김모씨의 경우. 종전에는 전원주택을 짓기 위해 150평을 전용하는데 드는 비용이 ㎡당 1만300원을 부담하게 돼 총 5백10만8천800원이면 됐다.

  하지만 오는 22일부터는 공시지가(23만원)의 30%인 ㎡당 6만9천원과 상한선 규정에 따른 5만원 중 비용이 적은 5만원으로. 모두 2천480만원을 부담해야 한다. 법 개정으로 전용비가 무려 4.8배나 늘어나는 것이다.

  반면 창원시 북면 하천리의 ㎡당 공시지가가 1만3천400원인 농지 1천㎡(약 300평)를 대지로 전용할 경우. 종래는 ㎡당 1만300원씩 모두 1천30만원을 내야했지만. 앞으로는 ㎡당 공시지가의 30%인 4천20원씩. 모두 402만원을 내면 된다. 따라서 종전보다 600만원 가량을 절약할 수 있게 됐다.

▲특례는 없나= 2008년말까지 연장된 ‘농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’를 이용할 만하다.
  자신이 지은 주말주택이 읍·면 단위에 대지면적 200평. 건축연면적 45평. 땅값과 건물값을 합친 기준시가 7천만원 이하로 지은 ‘농가주택’ 기준에 부합할 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다.

  다만 이때 종전 주택은 3년 보유 등의 비과세 요건을 갖춰야 하고. 농가주택의 가격이 1억원 미만이어야 한다.
  평수를 10평 이하의 초소형으로 짓는 방법도 고려할 만하다. 오는 22일부터 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 10평 이하의 소형주택은 농지조성부담금을 50% 감면해주기 때문이다.
  외지민이 소유한 주말농장(303평 이하)은 부재지주의 양도세 중과(60%) 대상에서도 제외된다.

  경남도 관계자는 “시골농지 등 땅값이 싼 곳은 농지전용비가 종전보다 2~4배 이상 감소해 실수요자가 농가주택이나 주말주택 등을 짓는데 유리해졌다”고 말했다. 이상목기자 smlee@knnews.co.kr