김남식 (창원전문대 부동산 지적학과 교수)

  일반 사람들은 부동산 상품에 대한 의사결정이나 실행에 많은 시간이 필요하게 되고 또한 사전분석이 요구된다. 부동산과 관련된 의사결정을 하는 소비자는 부동산을 최유효로 이용하고 싶어 하고 또 유용성을 기대하기 때문이다. 부동산상품은 부동산 의사결정을 특이하게 하는 몇 가지 특성이 있는 바 제대로 알고 의사결정을 한다면 대단히 유용할 것이다.

  첫째. 고가성이다. 부동산은 일반상품보다 값이 훨씬 높을 뿐만 아니라 오랜 기간에 걸쳐 수익과 서비스를 산출하기 때문에 고가이다. 고가의 부동산은 시장에서 수요를 제한시키는 작용을 하는 수가 있다.

  둘째. 내구성이다. 부동산은 수명이 길다. 토지는 영원하고. 건물은 적어도 수십 년은 견딘다. 때문에 긴 수명의 제품으로서 부동산은 긴 생애 동안 서비스를 제공한다. 그래서 단기수명의 타 상품과는 달리 재구매 수요가 잘 발생하지 않고 소비자와 생산자간에 신뢰 관계가 어렵다.

  셋째. 금용부채의 필요성이다. 부동산은 금융부채가 필요하고 바람직스럽다. 왜냐하면 대부분 사람들은 당장 목돈이 드는 부동산을 살 능력이 없기 때문에 융자가 필요한 것이다. 또 신용대부의 이용은 지렛대 효과를 의미하는데. 투자액에 대한 수익률을 높여줄 가능성이 있기 때문에 바람직하다. 이것은 다른 방법으로 버는 것보다 소유자의 순자산에 대한 수익률을 높여 준다는 뜻으로. 부동산 구매자에게 대부가 용이하면 구매력이 좋아져 사회적으로는 수요가 증대하여 부동산가격을 증대시키는 원인이 된다. 지렛대 이용은 부동산경기가 좋을 때는 타인자본을 이용하고 반대인 경우에는 타인자본을 이용하지 않는 것이 좋다.

  넷째. 가계소비의 큰 비중이다. 우리나라의 경우 가계 지출항목 중 부동산에 드는 비용이 가장 크며. 주거비는 가계비 중 20%이상 차지하는 것으로 나타났다. 또한 부동산 거래비용인 중개수수료·등기비용. 세금 등으로 들어가는 비용도 2~8%정도로 무시할 수 없는 큰 금액이므로 신중히 결정해야 한다.

  다섯째. 진열의 불가능이다. 일반상품과 달리 부동산은 일정한 지역의 위치에 고정되기 때문에 이동이 불가능하다. 따라서 소비자는 각각의 물건이 있는 곳으로 찾아다니지 않으면 안된다. 중개업자는 현지안내라는 마케팅 활동을 전개해야 되고. 평가업자는 대상물건을 확인하러 현장에 가야 한다. 부동산시장에서 진열 불가능성은 짧은 기간으로 보아 공급의 비탄력성 원인이 되며 어느 지역의 부동산 수요가 공급을 초과한다고 하여도 대처할 수 없기 때문이다.