김남식 창원전문대 부동산지적학과

  세 들어 사는 주택의 소유자가 이를 타인에게 처분하게 되면 세 들어 살던 임차인은 새로 바뀐 소유자에게 임차권을 주장하지 못하고 집을 비워주어야 할 뿐만 아니라. 임차보증금의 반환도 새로운 소유자에게 주장할 수 없다. 채권인 임차권도 등기한다면 대항력을 가지게 되는데. 대항력이란 소유자가 바뀐 경우라 할지라도 임차인이 계약기간 동안 임차권을 주장하여 임차주택을 사용할 수 있으며. 임대차 기간이 만료되면 보증금도 돌려 달라고 할 수 있는 것을 말한다.

  임차인이 이러한 대항력을 얻기 위해서는 등기를 하고. 등기는 주택소유자의 협력을 얻어야 가능하다. 그러나 소유자는 여러 가지 이유를 들어 임차권 등기에 협력해 주지 않는 것이 현실이다. 이러한 현실 속에서 소유자가 임차인 몰래 집을 처분하고 잠적하게 되면 그 피해는 고스란히 임차인의 몫이 된다. 이런 임차인들을 보호하기 위해 특별법인 주택임대차보호법을 제정하게 되었다.

  주택임대차보호법에서는 등기를 하지 않아도 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 장치로 주택의 인도와 주민등록의 전입신고라는 절차를 규정하였다. 주택의 인도와 주민등록의 전입신고가 있으면. 그 다음날 오전 영시부터 대항력이 발생하게 되는데. 여기에서 주택의 인도란 임차인이 임차한 주택에 이사를 하여 거주함이 원칙이나. 이삿짐을 옮겨 놓거나 열쇠를 넘겨받는 정도도 인도로 볼 수 있다.

  만약 저당권설정등기일과 전입신고일이 같다면 저당권이 앞서고. 저당권등기가 전입신고일보다 하루 늦게 설정되었다면 저당권과 대항력 발생일이 같은 날이 되나 저당권은 보통 법원의 업무가 오전 9시 이후에 시작되고 대항력은 오전 영시부터 발생하므로 대항력이 앞서게 된다. 그런데 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 선순위의 저당권 등이 없어야 한다.

  계약을 하기 전에 그 주택에 저당권. 가압류. 압류. 담보가등기. 가등기. 경매신청등기 같은 등기가 있는지 반드시 확인하여야 한다. 이런 선순위의 등기가 있고. 그에 의하여 경매가 진행되거나. 가등기에 기한 본등기로 소유자가 바뀌게 되면 임차권은 소멸되기 때문에. 주택임차인이 임차권으로서 경락인에게 대항할 수 없게 된다. 임차인을 보호하기 위한 제도가 있더라도 이를 활용할 줄 모르면 아무 소용이 없는 것이다.