상가   창업 분산투자 이용... 주변상권 고려 선택 신중

오피스텔   분양권 전매 무제한 가능, 세제 혜택 등 이점

주택임대 독신가구 증가로 인기... 취·등록세 재산세 감면도

펜션 주5일제로 주목

부동산 펀드   적은 돈으로 가능

  이달말로 예정된 정부의 종합부동산대책이 그동안 과열현상을 보여온 아파트와 토지에 주로 초점이 맞춰져 있다.
  이에 따라 앞으로 재테크에서 대표적인 상품이었던 아파트 토지 등 인기상품이 주춤한 반면. 상가 등 수익형 부동산시장에 기대가 모아지고 있다. 수익형 부동산은 정부의 각종 규제책을 피하면서도 일정한 고수익을 얻을 수 있는 이점이 있기 때문이다.

  전문가들은 도심의 업무용 건물이나 임대아파트. 주거용 오피스텔. 상가. 펜션. 부동산펀드 등을 선별해서 잘 투자할 경우 양도·보유세 중과나 거래제한 정책과 상관없이 은행금리보다 높은 수익을 올릴 수도 있을 것으로 보고 있다.

◆상가 투자= 상가는 종합부동산세 대상에서 제외되는 데다 매달 꾸준한 월세수입까지 기대할 수 있어 퇴직자들의 창업용 뿐만 아니라 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높아졌다. 또 지난 4월23일부터 후분양제로 바뀌면서 투자환경이 투명해졌다.

  하지만 수익에 큰 영향을 미치는 경기가 침체된데다 공급 과잉 현상도 여전해 신중한 접근이 필요하다. 테마쇼핑몰은 시행ㆍ시공사의 재무 건전성 여부를 따지는 것은 물론 유동인구의 성별 연령별 구성과 취향을 잘 반영한 점포를 찾아야 한다.

  단지내 상가는 분양가에 신경써야 한다. 공개 입찰하는 주공 단지내 상가도 낙찰가가 예정가의 150%이상 올라가면 투자수익이 크게 줄어들기 때문에 주의해야 한다. 근린상가는 인근 주민들의 성향과 동선을 면밀하게 살핀 뒤 주변 상권까지 고려. 업종선택에 신중을 기해야 한다.

◆오피스텔 투자= 오피스텔은 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 당첨 직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고 청약자격도 제한없고 세제 혜택도 있어 부동산대책에 따라 관심이 예상된다.

  특히 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용ㆍ임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등 사업을 하고 있다는 증빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다.

  건축법상 업무시설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서 빠진다. 특히 2004년 6월 개정된 건축법에 의해 전용면적을 50~70%로 늘려야 하고 바닥에 온돌 설치가 금지되는 등 기준이 강화되는 바람에 법 시행 이전에 건축허가를 신청한 주거용 오피스텔에 투자자가 더욱 몰리고 있다. 창원의 시티7이 대표적이다.
기존 오피스텔의 경우 창원·마산 등지로 공급물량이 많아 투자에 유의가 필요하다.

◆주택 임대도 안정적 수입가능= 독신 가구의 증가로 소규모 주택이 각광을 받으면서 임대주택사업에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대사업은 취ㆍ등록세. 재산세를 감면받을 수 있고 고정적인 임대수입도 기대할 수 있다. 기존 주택보다는 미분양아파트 매입이나 건물을 지어 임대하는 것이 유리하다. 전용 면적 18평 이하인 주택을 취득해 임대주택사업을 하면 취ㆍ등록세가 전액 면제된다. 재산세도 전용면적 12평 이하는 전액. 12~18평은 50% 감면받을 수 있다.

  유동 인구가 많고 교통 및 거주가 편리한 곳이면 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 독신자 및 신혼부부를 겨냥. 대단지의 소형 평형을 투자처로 고려해볼 만하다.

◆펜션 투자= 펜션은 소득수준 향상과 주5일 근무제 시행으로 주목받기 시작한 수익형 부동산이다. 바닷가나 산. 호수 주변. 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 집중돼 있는 고급 민박형 호텔인 펜션은 입지와 테마별로 수익률이 천차만별이다. 초기 펜션업이 수익형 상품으로 유망해지면서 무분별하게 늘어나는 바람에 도내에도 산청. 거제 등으로 공급초과 현상이 나타나고 있다. 여기에다 소방시설과 오수정화시설 등을 갖춰 숙박업으로 등록해야 하기 때문에 투자비용도 높아졌다. 이에 따라 소형펜션은 위축되고 대형 단지형 테마펜션은 부상하는 등 양극화 현상이 나타날 가능성이 높아졌다.

◆부동산펀드= 비교적 적은 종잣돈으로도 부동산에 투자할 수 있는 간접투자이다. 부동산펀드는 초기에 조기 매진사태를 빚을 정도로 인기를 누렸지만 최근 부동산대책을 앞두고 목표수익률 8%대도 어려울 것이란 전망이 나오는 등 인기가 다소 주춤한 상태다. 세금이 오르면 사무용건물 등을 사들여 임대수익을 얻는 부동산펀드의 수익률이 떨어지기 때문이다.

  전문가들은 “하반기 시장에서 별다른 투자처가 없는 돈이 다시 펀드로 몰릴 가능성도 있다”면서 “그러나 과거와 같은 벼락수익을 기대해선 안된다”고 조언한다. 이명용기자 mylee@knnews.co.kr