도내에도 80년대 중반을 전후로 해서 공급된 중층이상의 아파트가 창원·마산 등을 중심으로 점차 늘어나면서 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.
영산대 부동산금융학부 심형석교수의 ‘경남리모델링시장의 현황과 수요예측’연구에 따르면 현재 도내에 리모델링 조건이 되는 20년이상 사용연수에 10층이상의 아파트는 마산이 9개단지 14개동 1천447가구. 창원 2개단지 5개동 520가구 등으로 그 수가 적다.
그러나 앞으로 5년내에 리모델링 조건을 갖추는 아파트가 창원·마산·진주·김해 등지로 크게 늘어날 것으로 예상되고 있어 주거환경이나 투자차원에서 벌써부터 대상 단지에 관심이 모아지고 있다.
특히 오는 10월13일부터 아파트 리모델링 증축가능 범위가 평형 제한없이 전용면적 30%까지 확대되면서. 앞으로 활성화 될 것으로 보인다.
리모델링에 대해 부산 동의대 재무부동산학과 강정규교수의 도움말로 알아본다.

  ◆리모델링이란= 기존 아파트 및 그 외부 환경을 대상으로 성능을 개선하여 경제적 가치상승을 도모할 수 있는 개·보수 및 증·개축을 말한다.
정부가 부동산 가격 상승의 근원으로 알려진 재건축에 대해 초강력 정책을 펼치면서 재건축이 어려움을 겪고 있다. 하지만 소득상승에 따른 고급 주택에 대한 수요가 확대되고 있고. 주거기능의 질적인 수준의 향상을 많은 사람들이 갈망하고 있다. 이런 과정에서 재건축 사업의 대안으로 떠오른 것이 아파트 리모델링이다.

  ◆재건축과 차이점은= 리모델링은 주택법이 적용되고 재건축은 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는다. 리모델링은 재건축과 달리 별도의 층이나 동을 증축해 가구 수를 늘리거나 내력벽을 철거해서는 안 된다.
리모델링도 재건축처럼 조합을 설립해야 한다. 주택 소유자 80% 이상의 동의가 필요하다. 단지 전체가 아니라 동(棟)별로도 리모델링을 추진할 수 있는데 이때도 한 개 동에서 80% 이상의 동의를 얻어야 한다.
리모델링은 재건축에 비해 구역지역등의 정비계획이 필요없어 사업 절차가 간소하고 공사 기간도 재건축보다 훨씬 짧다. 공사비용도 재건축의 경우 신축비용과 비교, 50∼60% 정도에 불과하다.
또 재건축 사업처럼 안전진단 평가를 거치지 않아도 된다. 대신 행위허가 신청시 구조기술사의 확인을 받은 구조계획서. 기존 골조 존치 계획서를 제출해 기본적인 구조안전에 대한 검토를 받아야 한다.

  ◆리모델링과 재건축 장·단점= 리모델링과 재건축은 서로 상반된 개념이기 때문에 장·단점도 마찬가지다.
리모델링이 낡고 불편한 노후 아파트를 편의성과 쾌적성을 가질 수 있도록 해주는 데도 불구하고 재건축보다 저렴하고 짧은 시간에 새 아파트와 같은 효과를 거둘 수 있게 도와준다. 또한 골조 등 주요 부위를 그대로 남겨둔 채 보수 보강공사만 하기 때문에 자원낭비. 환경훼손 등 많은 문제를 해결할 수 있는 장점이 있다.
단점으로는 리모델링 사업은 재건축 사업만큼 개발이익이 크지 않다는 것이다. 주차면적을 크게 늘리지 못하고 기존 내력벽으로 인해 새로운 스타일의 평면을 도입하기도 쉽지 않기 때문에 신축 아파트만큼의 시세 형성이 어렵다는 점이다.

  ◆최근 발표된 리모델링 활성화 방안은= 먼저 내달 13일부터 아파트 리모델링 증축가능 범위가 평형 제한없이 전용면적 30%까지로 확대된다. 이렇게 되면 20평형대 아파트는 30평형대로. 30평형대는 40평형대로. 40평형대는 50평형대로 면적이 늘어난다.
그러나 당초 입법예고에 포함돼 있던 최대 허용 범위(9평)가 입법과정에서 빠져 소형 평형의 리모델링은 사업성이 다소 떨어질 전망이다.
또 리모델링 대상 아파트는 내부구조가 열악해 앞뒤 발코니를 늘리는 방식으로 증축해야 하는데 이때 동간거리 확보가 문제다. 기존 아파트 용적률이 200%를 넘는 단지들도 용적률 제한에 걸려 최대 30%를 증축하기에는 무리가 따른다는 분석도 있다.

  ◆도내서 리모델링 관심 아파트는= 재건축이 어려운 10층이상인 아파트. 현재 단지내 용적률이 150%내외이지만 220%까지 가능한 곳. 주변 신규아파트의 시세가 높게 형성돼 리모델링시 가격상승의 여력이 있는 곳. 80년대 중반이후 건립된 아파트 등이 주요 대상으로 꼽힌다.

  ◆리모델링의 전국적인 추진현황은= 선진국에서는 이미 전체 건설공사의 30~50%가량이 리모델링공사일 정도로 보편화돼 있지만. 국내에선 지난 3년간 리모델링된 아파트는 350가구에 그쳤다.
하지만 최근 서울 마포구 용강시범아파트 2개 동 등 10여개의 아파트가 리모델링했거나 진행되고 있는 등 확산 추세다. 부산 남천 삼익비치아파트도 최근 지방에서는 처음으로 전체 단지 중에서 1개 동만 리모델링을 추진하기로 했다.

  ◆리모델링 투자가치는= 투자가치는 처음부터 갖고 있으면서 리모델링을 하면 어느 정도의 수익성과 쾌적성도 올릴 수 있지만 투자목적으로 리모델링 과정에서 매입할 경우, 큰 수익성을 기대하기 어렵다는 지적이다. 즉. 리모델링은 투자의 수익성보다는 주거의 쾌적성에 초점을 맞춰야 한다는 것이다. 이명용기자 mylee@knnews.co.kr