<김남식 창원전문대 부동산지적학과 교수>

  현행 정부정책의 핵심은 단연 부동산 시장의 안정화를 꾀하려는 각종 부동산투기에 관한 억제책일 것이다. 특히 주거기능인 아파트나 주택을 대상으로 정책이 강화되고 있어 주택시장의 자금이 토지시장으로 몰릴 가능성이 매우 높다.

  토지는 그 자체가 지닌 특성에 따라서 자연적·인문적 조건의 결합으로 구성되며. 그 제조건의 변화에 따라서 구성요건과 사회·경제·행정적 위치도 변화하게 된다.

  토지시장에 접근하기 위해서는 대상토지에 대해 몇 가지 주의사항이 필요하다.

  우선 토지대장상의 소재 및 지번으로 지적도상 위치를 확인하여 주변환경의 요소는 물론 소유권과 기타 이용제한의 유무 등을 파악하여야 한다.

  토지의 용도 중 실제로는 대지로서 이용하는데 지적공부상의 지목은 잡종지. 전. 답. 심지어는 임야로 되어있는 경우가 있다. 이처럼 실제 용도상의 지목과 공부상의 지목이 상이한 것은 지목변경에 대한 신고절차를 이행하지 않았기 때문이므로 현재 이용이 일시적이거나 위법이 아니라면 실제 용도상의 지목을 기준으로 지목변경을 하여야 할 것이다.

  또한 토지의 면적이 실제의 면적과 공부상 면적이 상이한 경우는 타인에게 불법 점유되었든가. 지적도상의 경계와 현 경계가 일치하지 않든가의 두 가지를 들 수 있다.  

  면적의 정확성과 경계의 확실성을 확인하기 위해서는 대한지적공사에 경계현황 측량을 의뢰하여 변동된 부분은 새로운 경계를 확정하여야 한다. 만약 타인에게 불법 점유된 경우는 불법점유 부분에 대한 원상복구조치를 하여야 하며. 건물 및 시설물 등으로 불가피한 경우는 불법 점유자에게 매수하도록 하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것이다.

  다음은 법규상 이용제한의 유무를 판단하는 것이다. 아무리 좋은땅에 투자를 하더라도 각종 제한에 걸리면 가치가 하락되기 마련이다. 이들 제한에 대한 내용은 그 토지에 건물을 건축할 수 있는지 여부. 그 토지에 어떤 종류의 구조를 가진 건물을 몇 평 건축할 수 있는지의 여부. 도시계획사업에 관한 제한은 어떠한지를 관계기관에 가서 반드시 확인하여야 한다.

  이밖에도 토지소유자의 확인사항으로는 등기부등본과 세금납부 및 호적부 등의 관련서류도 꼭 확인하여야 할 유의사항이다.