조용인 한국능률협회 겸임교수

   요즘 토지투자에 관하여 관심이 높다. 필자는 금융기관에서 부동산개발금융을 담당하고 있어 토지에 대한 분석과 가치분석 등에 종사하여 많은 토지의 아파트개발. 상가개발 등에 참여하였다.

  토지투자에 대하여 설명하고자 한다. 일반적으로 토지의 가격은 위치의 가격으로 볼 수 있으며 위치의 가격은 접근성의 가격으로 볼 수 있다. 접근성은 얼마나 쉽게 편리하게 빠르게 여러 교통수단으로 접근할 수 있느냐에 따라서 토지의 현재가치와 미래가치를 가늠할 수 있다.

  토지에 접근할 수 있는 방법은 도보접근. 승용차. 버스. 택시. 기차. 고속철도. 지하철. 국도. 고속도로. 지방도. 비행기. 여객선 등으로 다양하게 접근이 가능할 것이다.

  깊은 산의 봉우리에는 접근방법이 도보접근만 가능하므로 대체로 토지가격이 평당 1만원 내외이나 서울의 강남 등과 같이 접근방법이 다양한 곳에는 토지가격이 평당 1억원 이상 호가하는 곳이 많다.

  이러한 차이는 바로 얼마나 많은 사람이 쉽게 접근할 수 있느냐에 따른 가격의 차이라 할 수 있다.

  같은 강남의 한 평이라 할지라도 한 면만이 도로에 접한 토지와 두면 삼면 사면 전체가 도로에 접한 토지는 가격이 천지 차이일 것이다.  그래서 통상 토지는 코너 각지가 제일 가격이 높다.

    즉 얼마나 많은 사람이 쉽고 빠르게 여러 면에서 접근할 수 있느냐는 가능성이 바로 토지의 가치라고 볼 수 있다.

    그래서 토지가치= 인구수×소득수준×교통접근 수단 수×접근면으로 볼 수 있다.

    세부적으로 살펴볼 때 토지가치는 인구수에 절대적으로 영향을 받는다.

    대도시이거나 인구가 적극적으로 유입 예상지역이 가격이 오른다. 

    즉 인구가 지속적으로 늘어나는 지역 인구 연령분포가 20~30대가 높은 지역이 토지투자에서 매우 유리하다.