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2024년 03월 29일 (금)
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창원 ‘안전진단’ 잇단 통과… 재건축 바람 불까

시, 국토부 진단기준 개정고시 반영
용호1~3, 가음2·3구역 재건축 시행
사파1구역, 지자체 적정성 평가 통과

  • 기사입력 : 2023-01-19 20:45:28
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  • 창원지역의 6개 구역이 한꺼번에 재건축 첫 단추인 ‘안전진단’을 최종 통과했다. 정부의 기준 완화 조치로 풀이되는데, 한동안 멈췄던 창원 재건축의 시계가 다시 돌아갈 것으로 보인다. 다만 부동산 시장이 침체하고 있는 데다 공사비 상승요인이 많은 상황이어서 ‘옥석 가리기’가 필요하다는 조언이다.

    ◇잇따라 통과= 20일 창원시와 정비업계에 따르면 시는 16~17일 이틀간 용호1~3구역, 가음2~3구역을, 19일 사파1구역 등 6개 구역에 ‘안전진단 재판정 결과에 따른 재건축사업 시행 결정’을 통보했다.

    재건축은 기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 사업의 전제조건은 ‘안전진단’ 통과다.

    창원시는 국토부가 지난 5일 일부 개정고시한 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 따라 해당지역에 대해 재판정 결과 ‘재건축’으로 판정돼 노후화된 주거환경을 개선하기 위해 재건축사업 시행을 결정했다고 개별통보했다. 이어 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역 지정을 위한 절차를 진행해 달라고 덧붙였다.

    이에 따라 해당 구역들은 창원시가 개별 계획서를 검토 후 승인하면 도시계획상 재건축구역으로 지정된다. 이후 소유주 총회에서 각동별 소유자 2/3 이상의 동의를 얻으면 조합설립인가를 시로부터 받게 된다.

    창원시 성산구 아파트 단지 전경./경남신문DB/
    창원시 성산구 아파트 단지 전경./경남신문DB/

    ◇배경은= 정부 규제 완화 조치가 주효했다는 분석이다. ‘안전진단’ 문턱을 넘지 못해 멈춘 구역가 늘어나자 국토부가 일부 내용을 개정하며 대못 빼기에 나섰다. 국토부는 이달 초 재건축사업 안전진단 관련 지침과 매뉴얼을 개정했다. 평가항목 배점 비중은 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 건축마감 및 설비노후도 30%, 비용분석 10%로 조정됐다. 전체의 50%에 달했던 구조안전성의 비중을 크게 낮춰 재건축을 보다 용이하게 한 것이다.

    재건축이 가능한 안전진단 평가점수 역시 ‘30점 이하’에서 ‘45점 이하’로 높였다. 기존 매뉴얼에선 안전진단 점수가 ‘조건부 재건축’에 해당되면 반드시 관리원 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야 했는데, ‘지차체의 요청이 있을 때만’ 적정성 검토를 받는 것으로 개정됐다.

    ◇해당 구역는= 개정에 따라 1차 안전진단에서 ‘조건부 재건축’을 받은 용호1구역(롯데아파트), 용호3구역(무학아파트) 등은 조건 없이 재건축이 결정됐다. 용호1구역과 용호3구역는 1차 안전진단에서 각각 45.89점과 45.35점을 받았다. 그러나 완화된 안전진단 규제로 구조안정전성 비율을 30%로 변경 땐 각각 44점과 43.71점으로 45점 이하가 돼 안전진단 재판정 결과 재건축 시행이 확정됐다. 용호2구역(일동아파트)은 1차 안전진단에서 41.52점을 받아 국토부의 매뉴얼 개정과 관계없이 재건축 시행이 이뤄진다. 5개 아파트가 해당되는 가음2구역과 가음3구역(가음은아아파트) 역시 이번 개정으로 재건축이 결정됐다.

    삼익 1, 2차아파트 등 6개 구역가 함께 묶인 사파1구역은 1차 안전진단 결과 52.58점으로 ‘조건부 재건축’을 받았다. 개정된 매뉴얼대로 계산해도 49.05점으로 같은 결과가 나오지만 적정성 검토 결과 ‘적정’으로 판정돼 재건축 시행이 이뤄진다.

    창원시 도시재생과 관계자는 “국토부에 방문해 해당 사안에 대해 문의한 결과, 의무적 적정성검토 절차가 개선돼 입안권자인 지자체장의 적정성 검토로 재건축 결정이 가능하다는 답을 들었다. 이를 근거로 진행한 적정성 평가 결과 ‘적정’ 판정이 나 오늘(19일) 사파1구역에 재건축 결정을 통지했다”고 설명했다.

    ◇절차와 반응은= 재건축은 정비구역 지정→조합설립 추진위원회→조합 설립→시공사 선정→사업시행계획 인가→분양공고 및 분양 신청→관리처분계획인가→일반 분양의 순서를 밟는다.

    준공된 구역 가운데 창원지역 재건축사업의 평균 기간은 정비구역 지정 후 8년이 소요됐다. 그러나 창원시가 분산된 심의를 통합해 재건축 행정을 최대 1년 단축하겠다는 계획을 발표해 속도가 빨라질 것으로 보인다.

    창원시가 지난해 내놓은 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’에 따르면 정비사업 용적률 인센티브가 확대되는데, 이 역시 재건축 구역들로 보면 호재다. 기존 용적률 220%(2종주거일반), 150%(2종주거전용)에 용적률 인센티브가 최대 66% 확대된다.

    하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 “이와 같은 인센티브는 일반분양 물량이 증가해 조합원의 부담을 덜고 주거편의시설 확충으로 분양에도 용이할 것”으로 분석했다. 이어 “다만 부동산 시장이 침체하고 있는 데다 공사비 상승요인이 많은 상황에서 재건축 구역들도 ‘옥석 가리기’가 필요하다”고 조언했다.

    해당 구역에선 현수막을 내걸고 환영의 뜻을 표하고 있다. 지역 부동산 커뮤니티에서도 “재건축 경쟁시대에 들어선 것”이라며 “속도전인 만큼 소유주들의 단결이 필요하다” 등 호재로 보는 글들이 올라오고 있다.

    ◇투기과열 될까= 업계에선 안전진단 규제 완화로 도심 주택 공급을 늘릴 기반을 마련하게 됐다고 평가하고 있다. 다만 구역별로 여건이 달라 재건축 추진 구역가 급격히 늘진 않을 것이란 관측이 지배적이다.

    일각에선 투기과열로 이어지지 않을지 우려의 목소리도 있다. 그러나 전문가들은 현재 부동산 시장이 냉각기에 접어들었기 때문에 단기간에 집값 상승 여력은 없다고 봤다. 이영래 부동산서베이 대표는 “당장 시장에 영향을 미치지 않을 것이지만 심리적으로는 도움이 될 것으로 보인다”며 “현재 부동산 시장은 좋지 않지만 통상 조합 설립 후 2년가량 지나 시공사가 선정되기 때문에 그때까지 건설사나 투자자들의 상황은 달라질 수 있다”고 말했다.

    정민주 기자 joo@knnews.co.kr

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