지방 저가 아파트 중심 ‘역전세’
김해, 작년 8월 이후 갭투자 1위
집값 하락 장기화 땐 피해 속출

전세보증금 반환사고도 증가세
올 1~5월 사고 금액 2724억
지난해 같은 기간보다 35% 늘어

전세 계약시 보증보험 들어야
역전세 땐 가입 못해 주의 필요

전세가가 매매가격보다 높은 ‘역전세’ 현상이 속속 나타나면서 지방을 중심으로 ‘깡통 아파트’ 확산 우려가 커지고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 최근 지방의 저가 아파트를 중심으로 역전세 현상(전셋값이 매매가격보다 높은 현상) 이 나타나고 있다. 특히 빌라와 저가 아파트가 밀집돼 갭 투자 열풍이 불었던 지역에 위험이 도사린다는 지적이다.

올 들어 금리 인상과 대출 규제 영향을 받아 집값이 약세장으로 돌아섰지만, 실수요자들이 찾는 전세는 가격 강세가 여전하다.

한국부동산원 통계에 따르면, 현 정부가 출범한 5월 9일부터 6월 말까지 서울과 광역시를 뺀 9개 도의 아파트 매매가격은 0.01% 내렸다. 같은 기간 아파트 전셋값은 오히려 0.11% 상승했다.

김해시 장유동 아파트 단지./경남신문DB/

실제 지난 4월 김해시 부곡동 한 아파트(80㎡)가 1억4900만원에 팔렸는데 다음 달 이보다 높은 가격인 1억6200만원에 전세 거래가 이뤄졌다.

부동산 빅데이터업체 아실의 자료를 살펴보면, 전국에서 올해 5월 이후 갭 투자가 가장 많이 이뤄진 지역은 평택시(71건)로, 시 전체 거래에서 7.5%의 비중을 차지했다. 다음으로 김해시가 68건(비중 5.0%), 원주시 62건(비중 5.5%) 순서로 나타났다. 경남·부산·울산에서는 김해시의 갭 투자 매매거래 건수가 전체 68건으로 가장 많았고, 다음으로 진주시가 43건으로 집계됐다. 지난해 8월 이후로 보면 김해가 1512건으로 전국에서 갭 투자 매매거래 증가 1위로 나타났다.

우대빵부동산연구소 관계자는 “부산과 창원이 부동산 규제로 묶이면서 상대적으로 규제가 없는 김해, 진주에 분 풍선 효과로 해석된다”고 설명했다. 갭 투자 비중이 가장 높았던 지역은 창원시 성산구(37건)와 마산회원구(26건)로 각각 9.3%의 비중을 보였다.

문제는 집값 하락이 장기화하면 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 피해가 늘 수 있다는 점이다. 집값이 내린 탓에 매도하더라도 전셋값에 못 미치거나 갭 투자 매물일 경우, 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커지기 때문이다.

보증금 반환 보증 사고는 해마다 증가 추세다. 올해 1~5월 세입자가 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못해 HUG(주택도시보증공사)가 대신 보증금을 돌려줘야 하는 사고 금액은 2724억원에 달한다. 지난해 같은 기간(2021억원)보다 35% 증가했다.

부동산 업계에선 통상 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 넘으면 ‘깡통 전세’ 위험이 크다고 본다. 이미 지방 중소도시 중에 전세가율 80%를 넘기는 도시가 나오고 있다. 다만 업계에서는 ‘깡통 전세’가 전국으로 번질 가능성은 크지 않다고 본다. 외환 위기 당시처럼 집값 폭락장이 와야 하는데 수년간 상승분 대비 최근 하락 폭이 작기 때문이다. 또 월세로 옮기는 비중이 늘어난 것도 요인으로 꼽힌다.

이에 전문가들은 전세 계약 시 전세 보증금 반환보증 가입을 권하지만, 전셋값이 매매가보다 비싼 경우엔 전세 보증금 반환보증에도 가입할 수 없어 각별한 주의가 필요하다. 5월 말 기준 주택금융공사의 전세반환보증 ‘전세지킴보증’을 이용 중인 세대수는 1만1047가구, 잔액은 2조432억원으로 집계됐다. 2020년 7월 전세반환보증 출시 이후 1년 10개월 만에 처음으로 2조원을 돌파했다.

HUG 관계자는 “집값이 전세 보증금과 주택에 포함된 선순위 채권의 합보다 비싼 경우에만 반환 보증에 가입할 수 있다”며 “전세가가 매매가격과 비슷하거나, 역전세인 매물은 될 수 있으면 계약을 피하는 것이 현명하다”고 조언했다.

정민주 기자 joo@knnews.co.kr