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2024년 03월 28일 (목)
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지방 미분양아파트 어떻게 될까?

한문도(클리코컨설팅 대표·동의대 재무부동산과 겸임교수)

  • 기사입력 : 2009-03-24 00:00:00
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  • 지난 20일 국토해양부와 경남도에 따르면 도내의 미분양 주택이 감소하였다는 보도가 있었지만 김해 지역의 아파트가 준공함에 따라 준공 후 미분양 아파트는 도리어 증가하였다. 정부가 최근 내놓은 부양 카드는 세제 지원이다. 미분양을 포함한 신축주택에 대해 5년간 양도세를 한시 감면해 주기로 했다. 특히 지방과 수도권 비과밀억제권역은 100%까지 전액 감면된다. 이에 수도권 주요 미분양 사업장에는 수요자 문의가 폭주한 반면에 경남을 비롯한 지방의 미분양아파트에는 ‘찬바람’이 불었다.

    수도권 물량이 소진되기 전에 지방의 부동산 회복은 꿈도 꿀 수 없는 것이 현실이다. 정부가 양도세 감면 완화조치를 취한 것은 이번이 5번째이다. 그동안의 양도세 완화조치는 나름대로 효과를 보았다. 그중 대표적인 4번째 조치는 1998년 5월 22일부터 이듬 해인 1999년 말까지 신축주택 취득 시 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도세 100% 전액 감면이었다. 대부분의 내용이 이번 2·12대책 내용과 유사했다. 양도세 감면 조치 발표가 나자 당시 10만여 호의 미분양 물량이 50~60%가량 단기간 소진되면서 빠르게 적체 물량이 해소된 반면에 금번 2·12대책 발표 후 미분양 시장의 반응은 왠지 많이 달라 보인다. 수도권을 중심으로 수요자 문의가 급증하고 물량이 해소되는 것처럼 보이다 이 또한 반짝 시장으로 끝나고 말았다. 발표 이후 용인지역의 물량이 일주일 정도 소진되는 듯하더니 다시 하락세로 돌아섰다. 수도권 이외의 지방에는 이러한 현상마저도 전혀 미치지 못하고 있는 실정이다. 왜 이렇게 시장 반응이 다를까? IMF 외환위기 당시와 유사한 조치임에도 왜 시장의 반응이 이렇게 차가울까?

    그 이유를 잘 판단하고 부동산에 대처하여야 한다. 그 이유는 시장 상황이 너무 다르다는 것이다. 1997년 말 터진 IMF 사태는 국내의 외환위기로 한정된 외환 보유액의 문제에서 빚어진 국내의 국지적인 문제였다. 반면에 지금은 전체적인 문제로 전 세계적으로 불어 닥친 금융시장의 위기, 경기 침체의 골이 앞을 분간할 수 없을 정도로 정도가 심하고 그 깊이도 너무 깊다. 유사한 미분양 대책만으로는 공식 통계 16만여 호에 달하는 미분양이 단기간 해소되기에는 역부족인 환경인 것이다. 게다가 발표되지 않은 건설사들의 미분양 주택물량까지 감안하면 30만 호에 달한다. 주식시장의 하락, 금융시장의 불안, 현금 유동성 약화, 실물 경기 침체 장기화 우려로 주택가격이 떨어져도 거래에 나설 매수세력이 형성되기 어려운 시기인 것이다.

    악성인 미분양 준공주택은 그 물량이 외환위기의 6배 이상이다. 분명히 다른 시장인 것을 알 수 있다. 경기침체로 가구의 유효처분가소득이 감소하고 있어 내집마련을 할 실수요층마저 감소하는 데다가 주택가격 급락에 따라 예비수요마저 잠적한 상태이다. 10년 전에 비해 주택보급률도 크게 높아졌다. 그렇다고 전국 미분양 물량의 대부분을 차지하는 지방 미분양 주택에 투자할 수요도 없다. 시세차익을 보장받기 어려운 지방 시장보다는 수도권 투자가 수요를 유인할 것은 뻔한 사실이다. 크게 높아진 분양가격도 원인이 될 것이다. 100% 감면 지원을 받는 용인지역의 경우 주요 미분양 주택의 분양가격은 주변 기존 아파트 시세 대비 비슷하거나 도리어 더 높기까지 하다.

    우리는 간단한 시장경제이론을 상기하여야 한다. 왜 미분양이 생길까? 글로벌 금융위기 전에도 이미 미분양은 시작되었다. 미분양 원인은 둘 중에 하나이다. 수요자보다 공급량이 많거나 분양가가 비싸 수요층이 구매하기 어려울 때이다.

    지금 도내 미분양 원인은 무엇일까? 불행하게도 두 가지가 다 해당되는 것 같은 면이 있다. 이 부분에 대하여 정확히 인지하고 부동산시장에 임하여야 한다.

    그럼 지방 악성 미분양 해소 방안이 없을까? 아니 있다면 어떤 방안이 있을까? 먼저 건설사들의 자발적인 분양가 인하가 따라야 한다. 수요가 없고 공급이 많으며 당연히 시장논리에 의해 공급을 줄이든지 가격을 낮추든지 하면 된다. 이미 공급된 거야 갑자기 줄일 수 없다. 가격을 대폭 인하하여 수요자가 접할 수 있게 하여야 한다. 부도보단 낫지 않은가?

    한문도(클리코컨설팅 대표·동의대 재무부동산과 겸임교수)

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