김씨는 아파트 3채로 주택가격상승을 바라며 임대주택사업을 하려했으나 다주택보유자 양도소득세 중과세와 종합부동산세 시행으로 인하여 세금부담으로 고민해 오다가 한때 부동산을 매각하려고도 했었다.

김씨는 지난해부터 부동산 시장의 하락세로 인하여 매각이 쉽지 않았는데다 주택 임대사업을 하면 종합부동산세가 합산배제된다는 사실과 다른 혜택도 있다는 사실을 알았지만 주택임대사업에 대한 지식이 부족하여 이 사업을 차일피일 미루어오고 있었다.

김씨가 최근 주택임대사업자등록을 하고 정식으로 주택임대사업을 시작하게 된 것은 정부의 미분양주택 대책 발표 중 임대주택사업 활성화 방안 때문.

김씨는 지난 6월 정부의 미분양 주택 대책 발표 중에 포함된 임대주택 사업 활성화 방안을 충분히 이해한 뒤 결행하게 되었고 지금은 상당히 만족하고 있다.

◇정부 임대주택사업 활성화 방안= 과연 어떤 내용들이어서 김씨가 임대주택사업으로 사업을 결심하게 되었는지 살펴보자.

참여정부의 투기근절대책의 일환이며 부동산가격 안정정책인 다주택보유자 양도소득세 중과부과와 종합부동산세의 시행으로 인하여 다주택을 보유하면서 부동산투기를 하던 세력들은 타격을 입게 되었고 어느 정도 실효를 거두어 부동산가격이 안정세를 유지하고 있는 것은 사실이다.

그동안 정부는 임대주택사업을 장려하기 위해 여러 가지 세금 혜택을 줘왔다.

기존 임대주택사업을 보면 전용면적 85㎡ 이하 주택 5가구를 10년 이상 장기 임대하면 양도세를 물지 않도록 하고 종부세 합산 과세에서도 배제시켰다. 이러함에도 불구하고 한가지 보이지 않는 걸림돌이 있었다. 바로 기준시가 3억원 이하인 조건이다.

주택임대용사업의 주택은 5호 또는 5가구 모두 3억원을 넘어서는 안 된다. 공시가격이 3억원을 넘는 주택이 1채라도 있으면 나머지 주택들도 모두 양도세와 종부세 중과대상에 포함된다.

10년 간의 임대를 마치고 매각처분 시 공시가격 3억원을 넘지 않는 다는 것이 현실적으로 물가상승률과 주택가격 상승률을 감안할 때 타당성이 떨어지는 것이다.

이로 인해 임대주택은 매입가격이 1억원을 넘으면 향후 10년 뒤의 3억원 이하 조건을 충족한다는 것이 여의치 않다.

하지만 이번 정부 대책에 따라 주택임대사업에 대하여 재조명해 볼 필요성이 부각되고 있다.

◇양도세 감면대상 확대와 의무임대기간 축소 및 공시지가 적용시기의 변화= 정부는 2009년 6월 말까지 한시적으로 미분양주택을 매입하여 임대사업을 하는 이에게는 양도세 감면요건기간을 기존 10년에서 5년으로 대폭 줄이고 그 대상면적도 현재의 전용 85㎡ 이하에서 149㎡까지 확대적용하기로 했다.

아울러 정부는 공시가격 3억원 기준을 양도 시점이 아니라 매입 시점으로 변경할 것이라고 밝혔다. 이 두 가지의 완화정책을 잘 활용하면 새로운 투자의 패러다임을 활용하여 볼 가치가 있어 보인다.

물론 한시적인 것도 있지만 어느정도 투자를 위한 혜택을 부여한 것은 틀림없다.

공시가격은 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지기 때문에 정부 발표대로라면 4억원 미만 주택까지 임대사업을 할 수 있다. 임대용 주택을 구입할 수 있는 범위가 대폭 늘어난다는 얘기다.

◇임대주택사업을 하려면= 매입 임대주택사업 시 유의하여야 할 사항은 양도세 감면 기준은 서울시와 지방 광역시를 포함한 시단위라는 점이다.

반면 종합부동산세는 도단위 등의 광역행정구역을 기준으로 한다. 즉 임대주택은 같은 행정구역 (시·군·구)내이어야 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

주택 임대사업을 하기 위해서는 임대주택 사업자로 등록을 하여야 각종 세제 혜택을 볼 수 있으며 신고 및 등록을 해야 하는 기관은 2곳이다. 시·군 등 관할 지방자치단체와 거주지 관할 세무서다.

먼저 임대사업용 주택을 매입 계약한 후 소유권 이전등기나 잔금을 치르기 전에 관할 지자체 시·군·구청에 사업자 등록을 마쳐야 취득ㆍ등록세 혜택을 볼 수 있다.

또한 거주지의 세무서에 가서 다시 국세청용 사업자 등록을 하면 추후 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있다.

임대주택연구소 한문도 소장은 “임대주택사업 시 부여되는 취득세, 등록세 혜택과 재산세, 종합부동산세 혜택 그리고 양도소득세 감면 등 현재 부동산 투자대상 중 이러한 혜택을 받는 것은 없다”며 “마땅한 투자처를 찾지 못했다면 주택임대사업을 고려해볼 만하다”고 말했다.

김진호기자 kimjh@knnews.co.kr