새 정부 들어 부동산 가격이 하락세로 돌아서면서 ‘깡통전세’ 및 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생할 우려가 커지고 있다.

‘깡통전세’란 임대인이 채무를 변제할 여력이 없어 경매가 실행될 경우 배당 절차에서 전세보증금을 모두 반환 받지 못할 위험이 있는 임대차계약을 말한다. 일반적으로 해당 주택의 대출금과 선순위 임차인의 보증금 및 국세 체납액 등을 합한 금액이 주택 시가의 70%를 넘어간다면 그 위험성이 크다고 할 수 있다.

‘전세사기’의 한 유형을 보면 집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 경우에는 신탁회사가 관리 권한이 있음에도 불구하고 집주인이 실질적으로 권한이 있는 것처럼 행사하면서 임대차계약을 직접 체결하거나, 임대 위탁관리회사가 임차인과 월세 계약을 체결한 것처럼 임대차 계약서를 허위로 만들고 실제로는 전세 계약을 체결해 목돈을 만든 후 위탁관리회사가 사라지는 경우가 있다.

그렇다면 임차인이 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’를 미연에 예방할 수 있는 방안은 없는 것인가?

먼저 임대인의 신분증과 등기필증을 확인하고 그리고 등기사항전부증명서 열람을 통해 등기사항전부증명서상에 등재돼 있는 명의자(신탁의 경우에는 신탁회사)와 계약을 체결하는 것인지를 반드시 확인해야 한다.

또한 해당 주택을 비롯한 주변 주택의 실거래가가 어느 정도 형성돼 있는지, 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’, 한국부동산원 등을 통해 해당 주택의 대출금과 선순위 임차인의 임대보증금을 합한 금액이 집값의 60% 이상을 넘지 않는지 확인한 후 임대차계약을 체결하거나, 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금 반환보증보험을 가입해 두는 것이 좋다.

위와 같이 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’를 미연에 예방하기 위해서는 임대차계약 체결 이전에 선순위 임차인의 전입세대 열람을 반드시 해 봐야 하는데 문제는 임대인의 사전 동의가 없거나 임대인이 거부할 경우에는 이를 확인할 방법이 없다는 맹점이 있다.

따라서 선순위 임차인의 전입세대 열람과 전세보증금 반환보증보험제도 이용방법, 확정일자 부여 등을 어떻게 받아야 되는지 개업공인중개사들의 역할이 매우 중요하다.

임차인을 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’로부터 실질적으로 보호하기 위해서는 계약체결 시 임대인이 선순위 권리를 확인할 수 있는 ‘확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람원’과 국세 및 지방세 체납액을 확인할 수 있는 ‘국세 완납증명서’와 ‘지방세 완납증명서’ 등을 개업공인중개사에게 의무적으로 제출하도록 하거나, 개업공인중개사에게 직접 열람 권한을 부여하는 입법이 빠른 시일 내에 마련돼야 한다.

하재갑(한국공인중개사협회 경상남도지부장)

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