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2022년 05월 25일 (수)
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[경제인 칼럼] 공동주택 리모델링으로 가격 상승이 반갑지 않은 이유- 석희열 (경남대 부동산법무학과 교수)

  • 기사입력 : 2021-12-26 21:18:53
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  • 올 들어 창원시 관내 공동주택 리모델링사업이 본격화됐다. 주택법상 리모델링이란, 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키는 건축행위를 말한다. 가장 큰 특징은 기존 건축물을 허물지 않고 성능을 유지하면서 기능을 향상시킨다는 점에서 전면철거방식을 채택하는 재건축사업과 구별된다. 리모델링 대상은 사용승인일로부터 15년이 지난 공동주택이다. 리모델링이 추진 중인 단지의 입주자(구분소유자) 의지가 상당하다. 조합설립 동의서 징구를 시작한지 단 10개월 만에 조합설립에 필요한 동의율 3분의 2(66.7%)를 확보한 단지도 있다. 곧 동의율 확보가 가능한 단지들도 있다는 얘기도 들린다.

    20년이 지난 노후주택 단지들은 용적률에 여유가 없어 재건축보다 리모델링이 유리한 것은 사실이다. 그렇다면 2021년 접어들어 갑자기 리모델링 바람이 거세진 이유는 무엇일까?

    첫째, 노후 건축물은 주거 안전성이 취약하다는 점이다. 2000년 이전 건축물은 내진설계가 반영되지 않아 천재지변에 취약하고, 자칫 화재가 발생하면 인명피해로 이어지기도 한다. 가족이 편안하게 살아갈 안전한 집에 대한 욕구는 당연하다.

    둘째, 건축물의 노후화 및 부대·복리시설의 부족이다. 일반적으로 건축물은 신축 후 10~15년이 지나면 노후화가 진행되는데 정도가 심해지면 장기수선충당금 부담액이 확 늘어난다. 특히 주차장 문제는 심각하다. 현재 리모델링이 진행 중인 단지의 세대당 주차면수는 0.4~0.9대로 단지 내 차량등록대수 3분의 1 수준에 불과해 매일 주차전쟁을 치러야 한다.

    셋째, 신축아파트 선호현상이다. 국토교통부의 ‘2020년 주거실태조사’에서 현재 주택으로 이사한 이유에 대해 약 50%가 시설이나 설비가 더 나은 집을 찾아서 이사했다고 답했다. 입주자의 욕구를 반영한 신축주택 선호현상의 결과이다. 반면 구축단지들은 지난해 부동산시장 활황기에도 2016년 고점도 회복하지 못해 상대적 박탈감이 상당하다.

    그렇다면 공동주택 리모델링이 이런 문제점을 해결할 수 있는 대안이 될 수 있을까? 1990년 이후 건축된 공동주택은 대다수 법정 용적률을 초과하여 사실상 재건축은 어려워 건축기준을 완화한 리모델링이 이런 문제점을 상당부분 해소할 수 있다.

    문제는 주택가격과 리모델링에 소요되는 비용이다. 올해 들어 공동주택 리모델링 바람이 불면서 대상 단지들의 주택 가격은 급상승했다. 2019년 대비 2배가량 오른 곳도 있다. 리모델링 호재가 반영된 결과다. 상승한 주택가격과 조합원 분담금을 합하면 준신축(사용승인일로부터 10년 이내) 가격 수준이 된다. 입주자 중 상당수가 리모델링에 참여할지 주택을 매도하고 갈아타기를 시도할지 고민한다. 거래량이 이를 대변하고 있다. 상황이 이렇게 흘러가면 리모델링 허가 단계에서 75% 동의율을 확보하기가 쉽지 않아 사업에 악영향을 미친다. 리모델링 호재로 주택가격만 오르고 자칫 사업이 무산되지 않을까 걱정이다. 조합설립 후 사업이 무산되면 가장 큰 문제는 매몰비용이다. 재개발·재건축사업은 공공성이 강조되는 공익사업의 성격이 강해 사업이 무산되면 매몰비용의 50% 이내에서 보조가 가능하다. 하지만 리모델링사업은 매몰비용 지원제도가 마련되어 있지 않아 그 비용은 모두 조합원이 부담해야 한다. 리모델링 호재로 주택가격 상승이 반갑지 않은 이유다.

    석희열 (경남대 부동산법무학과 교수)

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