2020년 08월 07일 (금)
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[만나봅시다] 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장

“갭투자로 일부 집값 급등… 지역 맞춤 부동산정책 절실”

  • 기사입력 : 2020-07-22 21:11:01
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  • 최근 정부의 연이은 주택 가격 안정화 대책에 경남의 주택 시장도 큰 영향을 받을 전망이다. 경남은 지난 4년간 주력 산업 경기침체 영향을 고스란히 받아 부동산 시장의 긴 겨울을 겪고 있었다.

    하지만 지난해 말부터 최근 일시적으로 외지투자자 유입에 따른 집값 급등 현상도 발생하고 있다.

    이에 정부의 수도권 집값을 잡기 위한 대책이 지방에는 풍선효과, 시장 교란 등 부작용을 발생시킨다는 지적도 나오고 있다. 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장을 만나 최근 도내 부동산 시장은 어떤 상황이었는지 강력한 규제로 인해 어떤 파급효과가 나타날지 현장의 목소리를 들어봤다.

    하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장이 본인 사무실에서 경남 주택 시장 현황과 전망에 관련한 견해를 밝히고 있다.
    하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장이 본인 사무실에서 경남 주택 시장 현황과 전망에 관련한 견해를 밝히고 있다.

    △최근 4년간 경남의 주택시장은 침체 일변도였던 것으로 알고 있다. 실제로 어느 정도 위축됐고 현장의 분위기는 어땠는지?= 경남의 주택은 2010년 이후 꾸준히 공급됐지만 2015년 이후 미분양주택이 급격히 증가했다. 2015년 말부터 2019년 7월까지 아파트 가격이 하락이 지속됐고 창원 성산구와 의창구 지역 아파트 매매가격이 작게는 7000만~8000만원에서 많게는 1억원 이상 떨어졌다. 가격이 떨어지며 거래가 단절됐고 경남지역 개업공인중개사 수는 2018년 6744명에서 2019년 6413명으로 감소하며 폐업이 속출했다. 반면 2019년 하반기부터 정부의 부동산대책의 풍선효과로 인해 수도권 등 외지인 법인투자자들과 개인투자자들의 갭투자 열풍이 창원, 김해, 거제, 양산 등 일부지역 아파트단지에 불어닥쳐 가격 상승이 발생하고 있다.

    △과거와 비교해 현재 상황은 어떻게 변했나?= 지난해 8월부터 창원 성산구 아파트를 시작으로 의창구 재건축 아파트, 신축아파트 등을 중심으로 옛 창원지역의 아파트 가격이 회복세로 돌아섰다.

    지난해 10~11월에는 성산구 지역 아파트를 매도한 연쇄효과로 의창구의 대규모 신축 입주아파트로 수요가 몰리면서 창원 성산구와 의창구 지역 아파트 매매가격이 많게는 7000~8000만원 이상 반등했다. 최근 6월 중순부터 7월 초 사이에 지역에 따라서는 1억원까지 오르는 곳도 생겨났다.

    이런 현상을 자세히 들여다보면 창원의 주력 산업 회복이나 대규모 인구 유입 등 특별한 호재 없이 주로 투자회사 관계자로 추정되는 외지 갭투자자들과 실수요자들의 추격 매수로 인한 반등으로 분석된다. 또 가격 상승을 기대하는 매도자들이 매물을 회수하다 보니 매물 품귀현상도 나타나고 있으나 이는 일시적인 현상에 그칠 가능성이 높다.

    △갭투자가 구체적으로 무엇인지?= 갭투자는 시세차익을 목적으로 매매 가격과 전세보증금 간의 격차가 적은 부동산을 매도인의 전세보증금을 인수하고 매수하거나, 매수한 후 임대로 공급하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 4억원인 부동산의 전세보증금이 3억5000만원이라면 그 차액인 5000만원으로 매수하는 방식이다. 이는 계약기간이 종료되면 전세보증금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 부동산 경기 호황기에 가격이 상승하면 이익을 얻을 수 있다. 하지만 반대의 경우에는 부동산을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하는 소위 ‘깡통주택’의 부작용이 발생하게 된다.

    △외지투자자, 주로 어디에 몰렸나?= 김해, 양산, 창원 성산구, 의창구 순으로 외지인 거래비중이 높았고 가격도 올랐다. 또 거제 지역도 서울 등 외지 갭투자자들의 급매물 싹쓸이 매수가 있었고 조선산업 회복 기대감으로 아파트 가격이 상승했으나 최근에는 보합세를 보이고 있다.

    김해지역을 보면 창원과 인접해 가격 연동성이 강한 장유와 율하를 비롯해 내외동 지역 아파트가격도 지난해 11월부터 하락세를 멈추고 실거주자들의 매수세로 가격이 소폭 반등하기 시작했다.

    △최근 정부의 두 차례 주택 안정화 대책 내용 중 경남에 가장 큰 영향을 주는 내용은 어떤 것이라고 보는지?= 경남 전체적으로 보면 판도가 바뀌는 수준의 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 6·17부동산대책의 경우 대부분 조정대상지역과 투기과열지구에 대한 규제이기 때문이다. 다만 주택 매매, 임대 사업자의 주택담보 신규대출이 금지되고 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반 세율보다 높은 세율이 적용돼 영향이 있다. 7·10 대책과 관련해서는 종합부동산세 과세대상이 공시가격 합산액이 6억원을 초과하는 경우에만 해당되기 때문에 경남에는 그 수가 많지 않아서 특별히 이 부분의 영향도 많지 않아 보인다. 보유주택 양도세율 인상을 놓고는 현재 거래 당사자들이 법령 통과에 귀 기울이고 있는 모양새이다.

    △향후 도내 부동산 시장을 전망하자면?= 지난 6월 1일 국토교통부에서 발표한 ‘2019년도 주거실태조사’에 따르면 지난해 전국에서 자가에 거주하는 가구 비율인 자가점유율은 58%로 나타났다. 자가점유가 절반 정도라는 것은 우리나라 주택임대차 시장이 수요는 많고, 공급이 부족한 공급자 중심이라는 것이다.

    공급자 중심의 시장에서 공급 확대를 통해 수요자 중심의 시장으로 재편하고자 하는 데에는 공감한다. 다만 공급자 우위 시장에서 전·월세상한제, 갱신요구권의 도입 및 세금 인상으로 인한 임대인의 부담 증가분에 대한 세입자 전가와 전세가격 상승은 필연적으로 발생할 수밖에 없다. 현재 수도권과 사정이 다른 경남의 경우 이번 주택시장 안정화 대책으로 거래 침체가 오히려 가속화될 우려가 있다.

    실제로 최근 정부 대책으로 보유세와 거래세가 한꺼번에 강화됨에 따라 팔기도 사기도 어려워져 소유자는 매도를 미루는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다. 실수요자들은 지역 아파트 가격이 안정되거나 하락하면 구매하려고 기다리고 있는데 최근 갑자기 가격이 급등하다 보니 이제는 내 집 마련이 더 멀어져 가는 것 아닌가 하는 좌절감을 갖고 있는 상황이다.

    정부 부동산 대책대로 정책이 시행된다면 보유세 부담은 고스란히 세입자에게 전가될 가능성이 크고, 실수요자들은 취득세 부담 등 매수 어려움으로 도내 일부 급등지역의 집값은 강보합으로 나타날 것으로 보인다.

    △건강한 부동산 시장 형성을 위해 필요한 정책은?= 외지인의 갭투자로 일부 지역 집값이 급등한 곳도 있으나 도내 대부분의 지역은 부동산 거래 절벽상태에 있는 것도 사실이다.

    지역 부동산 경기를 중장기적으로 활성화시키기 위해서는 먼저 시장 변동성을 줄여야 한다. 급등과 급락을 반복하는 롤러코스터 양상은 시장 전반에 부작용이 더 크다. 주택을 선점한 일부에만 이익이 집중되고 다수는 피해를 받기 때문이다. 또 양질의 일자리 마련과 신혼부부 등 젊은 세대에 저렴한 주거 공간 제공, 교육여건 강화, 대출한도 상향 조정 등은 원론적이지만 꼭 필요한 정책이다.

    부동산 시장은 개별성과 국지성이 강하다. 따라서 지방과 수도권을 똑같은 잣대로 규제하는 것은 맞지 않다고 본다. 정부 당국은 지역 여건과 실정에 맞는 부동산정책을 수립하고 시행해야 할 것이다.

    한국공인중개사협회 경남지부는 이런 정책 촉구와 함께 아파트 단지 가격 담합행위와 중개보조원의 표시·광고행위, 허위매물 근절을 위해 관계기관과 함께 모니터링과 지도·단속을 지속적으로 펼쳐 건전하고 안정된 부동산 거래질서를 확립하는 데 최선의 노력을 다하겠다.

    ☞ 하재갑 지부장은? 1960년 진주 출신으로 2014년 창신대 부동산학과를 졸업하고 2017년 창원대 경영대학원 경영학과 석사과정을 마쳤다. 또 한국공인중개사협회 경남지부 창원시 의창구지회 초대지회장, 창원지방검찰청 형사조정위원, 경남부동산협동조합 이사장 등을 역임했다. 지난 2019년 한국공인중개사협회 경남도지부 제12대 지부장으로 취임했고 창원시 의창구에서 창원114 공인중개사 사무소를 운영하고 있다.

    글·사진= 조규홍 기자 hong@knnews.co.kr

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