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2024년 03월 29일 (금)
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[진단] 창원 인구 추이와 주택보급률

신규 주택 물량 쏟아져 가격 하향 안정세 이어질 듯
창원지역 주택 늘고 인구 줄고
주택 수 2012년 이후로 해마다 증가

  • 기사입력 : 2018-05-29 22:00:00
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  • 지난해 창원지역의 아파트 가격이 전국에서 가장 많아 떨어진 것으로 나타났다. 이에 대해 전반적인 경기 침체에다 아파트 공급 과잉이 맞물렸기 때문이라는 분석이 지배적이다. 주택 시장에 아파트가 얼마나 많이 공급됐는지, 앞으로 주택시장은 어떻게 될 것인지 살펴보고자 한다.

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    창원시 마산합포구 일대 아파트 단지./경남신문DB/

    ◆주택 현황= 창원시에 따르면 창원의 주택 수는 지난 2012년 이후 해마다 늘어났다. 2012년 38만9594가구였던 창원의 주택 수는 2013년 39만4607가구로 늘었고, 2014년 40만4448가구로 40만을 넘어섰다. 이후 2015년 41만7626가구, 2016년 42만3577가구, 2017년 43만6266가구로 꾸준히 증가했다.

    지난해 말 기준으로 창원의 주택 수는 43만6266가구로 조사됐다. 이 가운데 아파트가 23만7507가구로, 절반을 넘는 54.4%를 차지했다. 이어 다가구주택이 13만1373가구, 단독주택은 4만9456가구, 연립 1만1371가구, 다세대주택 6559가구 등의 순으로 나타났다.

    구별로는 의창구 주택 수가 총 10만7376가구로 이 중 아파트가 4만7855가구, 다가구주택 4만4268가구, 단독주택 1만1464가구, 다세대주택 2176가구, 연립주택 1613가구였다. 성산구는 총 8만6613가구 가운데 아파트 6만5842가구, 다가구주택 1만8262가구, 단독주택 1794가구, 연립주택 701가구, 다세대주택 14가구로 조사됐다.

    마산합포구의 주택 수는 총 7만8611가구로, 아파트 3만7417가구, 다가구 2만1861가구, 단독주택 1만6763가구, 연립주택 1484가구, 다세대주택 1086가구였고, 마산회원구는 총 8만3292가구 중 아파트 4만2407가구, 다가구주택 2만8115가구, 단독주택 7882가구, 연립주택 3382가구, 다세대주택 1506가구로 집계됐다. 진해구는 총 8만374가구로, 아파트 4만3986가구, 다가구주택 1만8867가구, 단독주택 1만1553가구, 연립주택 4191가구, 다세대주택 1777가구로 나타났다.

    ◆주택보급률= 창원의 주택 수가 증가한 가운데 일반가구 수도 매년 늘었다. 창원의 일반가구 수는 2012년 37만9385가구에서 2013년 38만1631가구, 2014년 38만6306가구, 2015년 39만6957가구로 점점 증가했고, 2016년에는 40만284가구로 40만 가구를 넘어섰다.

    그리고 지난해는 40만3934가구를 기록했다. 구별로는 작년 기준 의창구 9만8709가구, 성산구 8만2711가구, 마산합포구 7만2671가구, 마산회원구 7만8499가구, 진해구 7만1344가구였다.

    이 기간 일반가구 수 증가에 비해 주택 수가 더 늘어나면서 주택보급률이 상승했다. 주택보급률은 1인가구 및 비친족가구를 제외한 총 가구 수에서 총 주택수를 나눈 것으로, 2012년 당시 창원의 주택보급률은 102.7%였다. 하지만 이후 2013년 103.4%, 2014년 104.4%, 2015년 105.2%, 2016년 105.8%로 조금씩 증가하다 지난해에는 108%를 기록했다. 지난해까지 창원의 일반가구 수는 2012년에 비해 6.47%(2만4549가구) 늘었지만 주택 수는 그보다 많은 11.98%(4만6672가구)가 증가하면서 주택보급률이 크게 늘어난 것으로 보인다. 2017년 기준 전국의 주택보급률은 102.6%다. 구별로는 진해구가 112.6%로 가장 높았고, 이어 의창구 108.7%, 마산합포구 108.1%, 마산회원구 106.1%, 성산구 104.7% 순이었다.

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    ◆필요공가율= 주택보급률 100%는 단순히 수치상으로만 보면 수요공급상 1가구 1주택 이상이 됐다는 의미다. 하지만 주택의 유통을 원활히 하기 위해서는 합리적으로 빈 주택이 있어야 한다. 이사를 하거나 개·보수를 할 때의 경우가 대표적인 예다. 실거주 외에 필요로 하는 주택의 수가 가구 총수에서 차지하는 비율을 필요공가율 또는 합리적 공가율이라고 하는데, 통상 미국에서는 필요공가율을 약 3~5% 정도를 기준으로 한다. 지난해 창원의 주택보급률은 108%로, 미국 기준의 필요공가율은 넘어선 상황이다. 한 부동산 업계 관계자는 “주택보급률이 낮을 때는 상승 여지가 많지만 창원은 보급률이 110%에 육박하고 있기 때문에 가격 상승 여지가 많지 않아 투자 매력이 줄어들 수 있다”며 “주택보급률이 계속 늘어난다면 도심과 외곽지역의 양극화가 발생할 수 있다”고 우려했다.

    하지만 미국과 일본 등 선진국의 주택 보급률은 120%에 달하며 최소한 110%를 넘어서야 주거 안정성을 유지할 수 있다는 이견도 있다. 부동산 투자 수요가 높은 우리나라 여건을 고려하면 멸실 주택과 신규 가구 증가, 노후 주택교체 수요 등으로 체감하는 주택 소유가 주택보급률보다 훨씬 낮을 수 있다는 얘기다.

    ◆인구 추이= 현재 추진하고 있는 주택 공급계획은 지자체가 계상한 인구를 바탕으로 이뤄지는데, 현재 창원지역의 집값 하락은 경기 하락과 인구 감소가 원인이라는 지적이다. 창원은 조선산업의 붕괴와 기계 산업 쇠퇴의 직격탄을 맞으면서 인구 감소, 특히 젊은 직장인들이 줄어 주택 실수요 및 투자 수요까지 사그라졌다.

    창원시 인구는 2010년 7월 통합 당시 108만1000여명에서 2012년 109만명2000여명을 기록했다. 하지만 이듬해인 2013년 3월 108만9800명으로 109만명 선이 무너졌으며, 이후 매년 5000~8000명씩 줄었다. 2015년 106만3000여명에서 2016년 105만7000여명으로, 그리고 지난해 105만명으로 떨어졌다.

    주택 수요가 감소했지만 주택 신규 공급은 오히려 증가했다. 최근 3년간 새로 입주한 아파트가 2만9461가구나 되고, 앞으로 1년 안에 1만1649가구가 추가로 준공될 예정이다. 경기 침체로 인구는 줄어드는데, 신규 공급이 늘면서 지난해 창원의 집값은 전국에서 가장 많이 떨어진 것으로 나타났다. 미분양아파트도 4월 말 기준 6894가구로, 전국 1위라는 불명예를 썼다.

    정상철 창신대학교 부동산학과 교수는 “부동산 재테크 입장에서 보면 주택보급률이 110%를 넘어가면 투자 메리트가 없다고 봐야 한다. 현재 창원 상황을 판단하면 3년 내 110%를 넘어설 수 있다”며 “경기가 나아지고 인구가 유입되면 달라지겠지만, 그렇지 않은 상황이라 주택 가격 상승률은 낮고, 하향 안정세로 돌아설 확률이 높다. 재개발 등 공공성을 감안해 인허가 공급 시기를 조절할 필요가 있다”고 강조했다.

    김정민 기자 jmkim@knnews.co.kr

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